立水桥商业项目定位报告.doc

目 录 前言 3 1商业规划条件分析 4 1．1交通环境分析 4 1.1.1项目周边社区交通现状分析 4 1.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析 4 1.2.3本项目公共交通环境分析 6 1.2.4本项目地铁交通及未来规划分析 6 1.2.5小结 7 1．2人口环境分析 8 1．2．1 区域人口现状分析 8 1．2.2 区域消费特征分析 8 1．2.3未来区域人口变化趋势分析 9 1．2.4小结 9 2.物业自身分析 10 2.1地块总体现状分析 10 2.2总体地块优劣势分析 12 2.2.1项目SWOT矩阵 13 2.2.2优势分析 13 2.2.3项目劣势分析 14 2.2.4项目机会分析 15 2.2.5项目威胁分析 16 2.2.6小结 16 3项目总体定位 18 3．1项目主题概念 18 3.1.1整体定位 19 3.1.2各地块商业定位 19 3.1.3项目各地块商业面积综述 20 3．2各区域地块定位分析 21 3.2.1C-01（a）(b)地块商业分析 21 3.2.2C-01(a)(b)地块定位 24 方案一： 24 3.2.3规划方案及业态分布 24 3.2.4产品结构建议： 25 方案二： 25 3.2.5产品结构建议： 25 3.2.6A、B地块分析 26 3.2.7A、B地块定位 28 3.2.8规划方案及业态分布 29 3.2.9产品结构建议 30 3.3价格定位建议 31 3.3.1市场比较法 31 3.3.2租金反推法 33 3.3.3对本项目商业价格建议 34 前言 市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。精妙的定位，能够达到四两拨千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚实的基础。 通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，我司对本项目周边区域市场状况有了较为全面的了解，并通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。在此基础上为，我司将为本项目的规划和发展制定相应的市场定位。 在本项目之市场定位报告内容中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目自身物业特点及周边区域环境，为本项目市场定位所涉及的商业规划条件分析、物业自身分析、项目总体定位分析等方面进行详细、专业的阐述和论证。 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本项目之决策提供指导依据。 1商业规划条件分析 1．1交通环境分析 本项目位于北京市朝阳区与昌平区交界处并相邻海淀区，属于三区交界的核心位置。本项目地块为三角形，项目北侧的地铁13号线和京包铁路、东南侧的清河形成了本项目的天然交通阻隔，安立路贯穿本案规划地块将项目分为东西两个地块。东侧地块只有一条沿清河道路连接安立路与天通苑；西侧地块与贺村、陈营等郊县农村相交，并无主要交通通道，由立军路和沿清河道路等连接与安立路之间的交通，项目南侧为规划中的地铁5号线立水桥北站和安立路、北苑路的交汇处。项目距五环路直线距离三公里，周边拥有多条公交线路，加之已投入使用的地铁13号线、规划（已开工）中的地铁5号线等，这些因素构成了本案的交通环境基础。 1.1.1项目周边社区交通现状分析 做为北京市最早规划的两个超大经济适用房社区之一，由于天通苑等社区居住区入住人口规模不断扩大，且６０％居住人口就业在市区，所以就形成了该区域交通呈现潮汐现象，社区的居民基本是早上向南进城方向，晚上回家，这样势必会形成交通瓶颈问题。而且居住区周边城市道路系统还未形成，断头路多，次干路和支路系统不畅，很难满足居住区实际出行要求，造成社区内外部交通规划和建设相对滞后问题充分暴露。 天通苑对本项目有着举足轻重的影响。由于交通规划存在缺陷，整个天通苑通向市区的道路主要集中在汤立路（安立路）上，由于汤立路（安立路）上公交线路众多、且作为主要通路的汤立路还要承担其北端昌平区至市区的交通流量，造成汤立路（安立路）立水桥段上下班高峰期间拥堵严重；现在汤立路上地铁５号线和立汤路市政工程的施工，加重了交通拥堵的程度。 1.1.2本项目周边道路交通环境及未来规划分析 项目地块南端为安立路和北苑路的交汇处，连同汤立路，作为连接贯通四、五、六环，连接昌平区、天通苑、北苑、亚运村区域、奥运区域的重要通道，以上三条道路将成为项目未来主要的交通通道。 汤立路 汤立路(太平庄北街至大柳树环岛段)改建工程是市政府2004年“56件实事”之一，04年2月10日开工，南起昌平区太平庄北街，途经东三旗、平西府、马坊，北至大柳树环岛，全长10．75公里。改