潍城项目开发战略及产品开发报告定稿.doc

潍城项目产品定位规划报告 目录 前言 4 第一部分：战略篇 5 一、从战略的高度审视项目 6 二、项目分析评判 10 三、大盘开发战略 13 第二部分：项目开发理念 18 一、项目开发理念思考 19 二、开发理念核心价值体系 24 第三部分：定位篇 27 一、企业定位 28 二、目标客户群定位 30 三、项目区位定位 32 四、项目定位 34 第四部分：项目开发节奏 37 一、项目分期 38 二、分期开发顺序 39 第五部分：产品篇之产品整体规划 41 一、产品力深化原则 42 二、项目规划设计理念 48 三、项目总体规划审视 49 四、产品物业设计 53 五、户型设计 55 六、建筑风格及立面 59 七、建筑外部空间 66 八、景观规划设计 70 九、硬件配套 75 十、物业服务 81 十一、智能化系统设计 83 第六部分：产品篇之二期产品规划 85 一、二期总体规划 86 二、户型设计 87 三、交通组织 87 四、园林景观 87 五、单体建筑设计 90 六、配套设施建议 91 结束语 92  前言 非常感谢贵司给机会我司参与本项目开发的探讨，我们本着一贯的专业精神，凭借多年来房地产运作经验，站在战略的高度，对企业和项目的发展战略进行审视，进而提出项目产品开发和战略开发的设想。 本报告核心内容： 确定项目的大盘开发战略思路，并在此基础上，以提升产品力和形象力对项目进行市场定位和消费群体定位。 在确定开发战略及市场定位之后，研究项目的整体规划、产品结构规划建议。  第一部分：战略篇  一、从战略的高度审视项目 不同的项目有不同的战略思考和策划方法论，同样的项目在不同的城市、不同的市场环境也会有不同的思考策略。只有从城市、市场及项目的发展背景出发，对项目进行全面、深入地审视，才能准确地把握项目的战略发展方向，为项目开发战略体系的确立提供清晰的理论背景基础。 1、项目在城市中的地位 项目概况 本项目位于潍城区西关街道原巨力厂区，地块一位于福寿西街以南、长松路以西；占地591亩；地块二位于北三里村以西、以北，长松路以东、潍坊七中南邻；占地131亩。地块三北邻北宫西街，东、西、南侧为潍坊市畜牧研究所；占地50亩。地块四东邻长松路，西、南、北侧为北三里村耕地，占地20亩。 透过以上数据，我们可以从多方面清晰的了解到项目的基础属性，但就项目单方面信息，我们是无法对其做出一个较为科学、理性的判断和认识。只有结合城市及区域的客观发展状况，通过比较分析，才能准确把握住项目在城市所处的战略地位。 从目前市场情况来看，项目总体量在整个市场上属于大盘了，因此，其开发周期也会相应的较长。 在不同等级的城市，大盘的定义也颇不相同，比如在广州，50万平米的项目只能算是中等规模楼盘，只有100万平米以上的项目才能号称大盘，而在一些县级市5万甚至3万就属大盘了。尽管规模天壤悬殊，但都称为大盘，正是因为它们在城市中占有举足轻重的份量，都对城市有着较为深远、重大的影响。何况本项目的一期总建就超过30万方。 项目的成功开发将极大提高城市居民的生活质量，作为城市的大盘，将作为标杆一样，向外界展示城市的形象。 大盘集居住、休闲、教育、娱乐等于一体，项目的成功开发将改变城市的居住模式。 2、项目在市场上的地位 通过与市场上主要开发项目的规模进行比较，审视项目在区域市场上的影响力及市场地位。 市场主要项目及其规模 项目名称 建筑面积 东城·新海枫景 11万㎡ 海信·顺峰兰郡 9.6万㎡ 翰林新城 17万㎡ 清荷园小区 6.4万㎡ 康桥水岸 10万㎡ 领秀华城 26万㎡ 名门现代城 7．5万㎡ 河滨花园 25万㎡ 圣荣·都市新城 55万㎡ 泰华城Ⅲ 16万㎡ 樱园小区 40万㎡ 怡和·星国际 10万㎡ 中央丽景 20万㎡ 碧水豪庭丽景苑 9.8万㎡ 金都花园 16 盛世豪庭 38万㎡ 西城名都 9.8万㎡ 通过调查统计结果可以看出，潍坊房地产开发项目规模普遍较小，建筑规模在20万平米以上的只有六个，在30万以上的只有三个。对于这样一个发展尚不成熟的三级城市市场，20万平米以上的项目就属于屈指可数的大盘了，而项目总建筑面积超过30万平米，自然成为市场上大盘主导力量。 大盘根据其建筑面积外，还要从其产品形态及市场意义上进行分析： 大盘要有齐全的功能设施：居住、娱乐、休闲、教育、医疗等； 大盘要有完善的自身配套：会所、学校、医院、游乐场等； 大盘要有丰富的产品形态：其产品要满足城市多个阶层的需求； 大盘将积聚大量的人气，极大促进区域的成熟，提升地段的价值； 大盘将极大促进城市房地产建设的发展，推进城市居住生活品质的提高；  二、项目分析评判 1、项目地段 项目的前期开发将带动该区域的成熟，但是在此之前，必须让消费者认同