以他人名义买房的利弊.docVIP

以他人名义买房利弊 记者采访了广东广和律师事务所的李栋梁律师。李律师表示，在房子没有办理房产证之前或不能办理房产证的情况下，法律上该房子产权以合同上的登记名为准，业主与出资方则是借款关系。鉴于该房子不能办理房产证，王女士就处于更为被动的境地，登记业主必须出示一个无偿提供她使用的承诺书。王女士借用他人名义购房违反了购房条件，故也不能做公证。如果登记名的业主不能出示无偿提供给王女士使用的承诺书，王女士则无法取得该房子的产权。律师观点陕西英博律师事务所建筑房地产法律部范玉华律师认为：以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。以本案为例，根据购房实名制，虽然双方明确约定是张某夫妇以李某的名义买房，而且由张某夫妇实际履行了向开发商支付房款的义务，但是从法律意义上讲，李某是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在李某的名下。结合我国的不动产登记主义，李某取得房产证以后依法取得该房产的所有权。因此本案焦点问题是：张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》的法律效力。该《房屋买卖合同》是否有效，直接关系到张某夫妇能否要求李某履行办理过户手续。本案中，张某夫妇与李某签订的《房屋买卖合同》从实质上讲，应属于我们通常所讲的二手房买卖合同，即李某从开发商处取得房产后销售给张某夫妇。特殊之处即在于双方签订该合同时，李某对该房并不具有所有权，这种情况在法律上属于无权处分。对于无权处分人签订的合同，根据我国《合同法》第51条的规定，“无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，双方产生争议时，李某已经取得房产的所有权，那么是否可以依据《合同法》的上述规定认定双方所签合同有效呢。答案是否定的，因为我国《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。从法律渊源上讲，《合同法》与《城市房地产管理法》均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则，处理本案时，应根据特别法《城市房地产管理法》的规定，即应认定李某在未取得房屋所有权时与张某签订的《房屋买卖合同》属于无效合同，因此张某夫妇要求李某履行过户手续没有依据。自此，张某夫妇如何救济自己的权利，律师认为该夫妇可以要求李某承担缔约过失责任赔偿损失。同时须注意的是，本案中双方均知签订买卖合同时李某不具有房屋所有权，可判断为双方对合同无效均有过错责任，因此应共同承担张某夫妇的损失。最后，范律师提醒读者，实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其是“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，实际都存在与本案相同的风险。小贴士 ??如确实需要以他人名义购房，一定要要选择自己百分百信任的人员（最好是直系亲属），以避免信用风险。 ??在以他人名义购房前，应当签署书面协议，明确以下几点： ??1.以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付； ??2.名义购房人不配合办理交付或日后的过户手续，或将房子权属占为己有、将房子擅自处分、因个人债务等原因导致房产被查封或处置的，实际购买人有权根据情况要求对方返还房款并赔偿损失，损失以违约金的形式预先固定下来，比如人民币多少万元整； ??3.要让名义购房人的配偶知晓并确认以对方名义购房的事实，避免对方配偶到时候主张所购的住宅为夫妻共同财产； ??4.可在协议中事先约定好，名义购房的做法是否是有偿。在名义购房人帮助签署购房合同、办理交房等事宜，或因政策等因素影响名义购房人自身权益的情况下，实际购房人自愿向其支付一定金额的报酬，具体金额依照双方商榷结果而定。如名义购房人违约，则无权索要报酬。 ??此外，还应当注意保存好购房合同、房款支付凭等资料，以便主张自己的权利。 这个问题我现在搞清楚了，我跟朋友做了一份书面协议，写清出资人是我，房产的买卖权归我，然后将房屋办了个抵押给我。谢谢大家。 你这种情况法律是不会保护你的。赶快过户到你的名下吧。 一、是协商好，正常到房屋管理部门去办变更； 二、通过诉讼，取得判决书。判决房产证。这样比较复杂，并且需要提供当时购房时，你是实际买房人的确凿证据相关。 三、如果这个“他人”和你没有异心的话不过户也行。 补充回答： 协议在合法的情况下才能生效和，这包括主体合法和过程合法两大主要部分。 如果你为了避税而不过户，这就是违法在先了。这样椐我了解公证处是不会给做公证的。 我的建议是：先到当地房产交易部门咨询清楚你的这