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第三章 房地产开发用地 第一节 我国国有土地使用制度改革状况 一、传统土地使用制度的弊端 （一）传统土地使用制度 1．行政调拨。（1）行政划拨，国家划给用地单位；（2）行政调用，国家无偿调用用地单位的土地。 2．无偿无限期使用。 3．禁止土地的市场转让。 （二）传统国有土地使用制度的弊端 1．忽视价值规律，未能有效利用和合理配置土地。 2．影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环。 3．影响企业经济核算和经营管理水平的提高。 4．滋生官僚主义，影响廉政建设。 第一节 我国国有土地使用制度改革状况 二、国有土地使用制度的改革状况 一是收取城市土地使用费，其实质是城市地租。 二是征收城镇土地使用税。 三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。 我国现行土地税收政策的弊端： 政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳（开发商垫付，进而转嫁给购房者），后续不再征收。 第一节 我国国有土地使用制度改革状况 三、城市土地储备制度 城市土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发、在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。 第二节 建设用地使用权出让制度 一、建设用地使用权出让的概念和特征 （一）建设用地使用权出让的概念 建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用者，并由建设用地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。 建设用地使用权出让与建设用地使用权转让的不同： 建设用地使用权出让与建设用地使用权出租的不同： 第二节 建设用地使用权出让制度 （二）出让的法律特征 1．是一种民事法律行为。 2．是一种设权行为，创设了建设用地使用权。 3．是一种有偿行为。 4．建设用地使用权的出让附随特殊义务。（1）权利的有期性。（2）建设用地使用权属物权，其权利义务内容当事人不得自行约定，建设用地使用者应在法定限度内行使权利内容。（3）权利客体的特定性。 第二节 建设用地使用权出让制度 二、建设用地使用权出让的范围 《城市房地产管理法》第二条　在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 三、建设用地使用权出让的批准权限和宏观调控 （一）建设用地使用权出让的批准 国家对建设用地实行年度建设用地控制和总量控制，建设用地使用权出让的批准权属于国务院及各级地方人民政府。 问题：土地管理者和所有者的重合，模糊了国家作为土地管理者和所有者的地位 第二节 建设用地使用权出让制度 （二）建设用地使用权出让的宏观调控 1．建设用地使用权出让实行集中管理。 2．建设用地使用权出让实行总量控制。 3．建设用地使用权出让贯彻保护耕地原则。 4．建设用地使用权出让实行价格管理。 四、建设用地使用权出让方式 （一）概述 【相关新闻】 1、协议出让 协议出让是指出让方和受让方经过协商，就建设用地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让建设用地使用权的民事法律行为。 程序：（1）申请阶段。（2）协商阶段。（3）签约阶段。（4）履约阶段。 第二节 建设用地使用权出让制度 我国对出让土地的最高年限予以规定，并且规定出让金不得低于协议出让最低价。 《城市房地产管理法》第十三条　土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。 商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 《物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 第二节 建设用地使用权出让制度 2．招标出让 招标出让是指国家通过招标、投标和定标的竞争程序出让建设用地使用权的民事法律行为。 （1）招标 （2）投标 （3）定标 一般经过开标、评标、决标三个阶段。 （4）签约 （5）履约 3．拍卖出让 （1）拍卖委托；（2）拍卖公告与察看；（3）拍卖的实施；（4）履约。 第二节 建设用地使用权出让制度 4．挂牌出让 挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让土地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，