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锦绣天城商业定位及产品建议 目 录 一、总体业态定位说明 1、业态定位原则 2、总体业态定位 2.1、功能定位 2.2、档次定位 3、分区业态定位 3.1 A 区业态定位 3.2 B 区业态定位 3.3 C区业态定位 二、一期商业产品深度建议 1、总体原则 1.1 流通力原则 1.2 销售风险最小化原则 1.3 创新原则 2、深度产品建议 2.1 街区规划建议 2.2 .面积问题及修改建议 2.3 道路规划方案的改造建议 2.4 景观建议 3、业态划分及基础配套建议 3.1 A区建议 3.2 B区建议 3.3 业态比例说明 一、总体业态定位说明 1、业态定位原则 1.1 商业群落化原则 芜湖县城镇人口只有10万人，其居民日常消费支出以日用消费品和餐饮消费为主。城市的规模和发展决定了其消费层次尚处于初级阶段。 本项目规模较大，并且具有城市竞争力、辐射力的标志性作用，单一的功能设置会导致风险增加，因此本项目必须满足“商业群落化”原则，实现多种商业消费功能，合理确定比例，成为餐饮、休闲、娱乐、购物乃至观光的集中理想场所，产生中心吸力，推动城市商业甚至消费层次的发展。 1.2 错位经营原则 本项目的业态组合，尤其是档次定位方面，应尽量填补区域市场空白，在档次、服务、经营风格等方面需求突破，错位经营，抢占商机。 1.3 主题鲜明性原则 对于本项目内不同区域的产品组合，应具有鲜明的主题来指导其商业定位，才能使其发挥整体的商业效应。 1.4 可持续性发展原则 业态定位应该事先考虑到后期的招商、销售与经营，要经得起一定的时间考验，以保证商区具有较强的生命力和可持续性。 2、总体业态定位说明 2.1、功能定位 以零售、餐饮为主，休闲娱乐、生活服务为辅的 街区型商业中心 从中原市调部反馈的信息来看，芜湖县作为三线城市，其居民日常消费支出以日用消费品和餐饮消费为主，具有奢侈消费性质的休闲娱乐功能并非是其主导需求，它只能作为城市消费的配套功能，以满足一部分人的消费需求。 本案3万多平米的集中商业规模优势，容易形成较为强大的消费品牌和市场感召力。功能合理的业态布局，利用主力商家的引进与传统商业经营错位，给芜湖县传统商业注入新的元素和活力，树立一座崭新的商业地标。 2.2、商业档次定位 中档消费为主的特色商业区 目前，芜湖县整体商业档次较低，这是由其经济发展及消费意识所决定的。过于高端的消费档次缺乏消费基础，风险较大，因此本项目的商业档次定位于中档及中高档。 目前区域内低端的商业已受到较大程度的挤压，竞争较为残酷。 商业定位较低，与地段价值不相配匹，会影响住宅品质的提升。 3、分区业态定位说明 4、业态比例说明 商业分区 通过对芜湖县目前商业现状的分析，结合当地居民的实际消费能力，充分考虑商业主导需求，对商业区主要经营业种进行初步确定。 3.1 A区（商业步行街）业态定位 3.1.1 A区业态定位构想 中原认为A区商业步行街处于一个特定的市场环境中，业态定位不能沿用传统步行街的操作思路。中原结合当地的实际状况，从成本和实用性角度建议本案商业步行街应规划成为一个主题鲜明，业态相对集中的特色餐饮娱乐步行街。 参考样本： 凤凰美食街 3.1.2 A区业态定位建议 以特色主题餐饮功能为主， 兼顾部分休闲娱乐功能的休闲步行街 定位分析 繁华的商业地段，超大规模的商业设施，容易吸引和汇聚人流，具有较强的人气指数。 芜湖县有10万多人口的城市规模，每年用于餐饮方面的支出占家庭总收入的20%，具有较强的消费基础。 A区作为芜湖县首条商业步行街，休闲美食街商业模式又是芜湖县餐饮市场的首创，具有较强的市场优势。 3.1.3 A区商业业态分布原则 餐饮尽量靠步行街北侧布置，将对小区居住环境的影响降之最小，同时避免饭店进货、出货所造成的视觉污染。 中原建议餐饮业和休闲娱乐业态应相对分开，部分交叉。把营业时间相近的店面尽量靠近布置，减少管理成本、设备成本和运营成本，但也要注意保证业态的错落丰富。 中原认为主入口及景观广场业态布置非常重要，它是整条步行街的门面，起着展示形象、吸引人流的作用。我司建议步行街主入口及景观广场布置应以大型餐饮、休闲娱乐业为主，充分利用其装修风格、音响、灯光等效果来烘托渲染热闹的商业氛围和环境，吸引人流的导入。 考虑到对上层住户的影响，部分与住宅较近的商铺，尽量不安排大型中式餐饮，以西式快餐、酒吧、茶吧等业态为主。 3.2 B区业态定位 以生活配套、餐饮为主的组合业态商业内街 诠释：商业内街作为连接本案两大商业板块的重要区域，其定位更显重要，首先作为小区内街这种产品形态，它有其特定的、固有的使用功能。但由于本案内街和商业步行街自然衔接，提升了内街整体档次。因此内街功能应对商业步行街功能渗透，使步行街和内街