抚顺家乐福商业项目商业建议报告.docVIP

前言 报告思路 一、我们目前要解决的问题? 二、现代城市基本商业构成及发展规律分析 三、抚顺的整体商业境况? 1．抚顺整体商业境况总论 2．抚顺城市宏观经济背景阐释 3．抚顺商业发展分析 3.1 抚顺商业物业分布抚顺商业抚顺商业抚顺商业1．抚顺市居民消费需求总论 2．抚顺市居民消费需求调研、统计分析 3．消费需求重点分析： 五、抚顺商业最缺的是什么？ 六、知己知彼，百战不殆1．本案区域环境分析 1.1本案区域范围设定 1.2本案区域城市构成 1.3 本案区域居住人口分布分析1.4 本案区域周边环境及交通状况 2．本案区域商业 3.1 本案优势分析 3.2 本案劣势分析 3.3 本案机遇分析 3.4 本案威胁分析 3.5 本案优势与机会利用 3.6 本案劣势与威胁规避 七、发现了市场空缺，也认识了自己，可如何做好自己？ 1.商业经营模式定位 2.项目属性定位 3.商业功能定位 4.商业业态定位 5.客户群定位 5．1目标消费者 5．2目标投资者 5．3目标经营者 前 言 根据目前抚顺家乐福商业项目的实际情况，通过对抚顺商业市场的调研分析，及对商业项目的操盘经验，故本行对该项目提出以下建议供参考： 商业经营定位： 产权物业销售为主，租、售结合 带租约销售，以主力商家进驻带动商铺销售 商业属性定位 购物体验 + 主题商业 报 告 思 路 一、我们要解决什么问题 商业经营定位？ 商业属性定位？ 商业功能定位？ 商业类型定位？ 商业业态定位？ 项目档次定位？ 消费群体定位？ 投资客户定位？ 经营商户定位？ 现代城市基本商业构成及发展规律分析 归纳来说，国内零售业业态大致经历了 “传统百货商店——中心百货商场——大型仓储式卖场——复合业态为主的多主题商场——大型商业综合体ShoppingMall——多中心商业格局商业业态 城市级别 传统百货商店 中心百货商场 大型仓储式卖场 复合业态为主的多主题商场 大型商业综合体ShoppingMall 多中心商业格局 二线城市商业业态 天津、杭州、沈阳 三线城市商业业态 无锡、鞍山、抚顺 具体分析如下： 1、城市等级划分 根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行分法，通常： 一线城市：发达地区和最发达的城市，如北京、深圳、广州和上海； 二线城市：天津和一些发达的省会城市，如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等； 三线城市：习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等； 四线城市：县级市和县城就是所谓的。 【小结：】 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别。就城市GDP和人口数量划分，抚顺是二线城市；依照房地产行业分类方式，抚顺市目前正处于三线城市。因此，它同时存在着二、三线两类城市的一些特征，并加之抚顺与沈阳的“沈抚同城化”特性，在此我们就不得不分析以“沈阳”为代表的二线城市商业构成及发展规律。 2、二线城市的商业构成及发展规律分析——沈阳 目前沈阳市的商业格局，基本上是以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域，形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是沈阳市的两大主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升沈阳商业形象和增强沈阳商业辐射力有重大意义。它对提高竞争力和提升城市形象拓展发展空间确定区域中心城市地位尽快使沈阳跨入现代化、国际化大都市行列有着极其重要的意义。 商场名称 定位 规模及业态 销售对象 经营产品 太 原 街 中兴 中档为主，偏高档 以零售业为主．集购物。休闲、娱乐，餐饮、住宿为一体的大型ShoppingMall．商场纯营业面积5.9万平是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。 新世界一店 中高档为主 目标消费者以高收入者为主，集中了大部分沈阳高端消费 联营 中档为主，偏低档 营业面积在3万平方米左右的百货商场 为沈阳老字号的商场．销售对象为沈阳各个年龄段的消费者 地下一层：超市 一层：家店、电子产品、化妆品、食品 二层：鞋帽、钟表 三层：针织品、床上用品 四层：服装类(男装、女装、毛衫、衬衫、羽绒系列） 五层：家具、金店 万达商业广场 中档 占地面积52630㎡，建筑面积161620㎡。是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、度假于一体的大型购物广场。 主要为城市白领及追求时尚品位的消费者 大洋百货—营销面积38800 精品商厦—营销面积18060 沃尔玛超市—营销面积18160 欧倍德—营销面积15800 精晶店—营销面积286