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2011房地产年度盘点问题 (2011-12-30 14:59:34) 转载▼ 标签： ■今年房地产的调控政策哪几条成为了关键？市场反响如何？ 2011年房地产的调控政策关键是在于“限购”、“限贷”、“货币”、“土地”和“保障房”五个方面。 就市场反应来看，“限购”影响最大，直接将大量再改客户、高端客户和投资客户的购房资格剥夺，从需求角度砍断市场链条，是导致市场转向的决定性因素。 “限贷”和“货币”政策是通过提高资金成本，同时对供求双方加压，使开发商面临贷款难，筹资成本高的窘境，使消费者进入贷款成本攀升，未来预期下行的心态。与“限购”结合后，三个方面给开发企业形成更大的资金压力，贷款渠道受阻，销售渠道变细，生存环境急剧恶化。 “土地”和“保障房”两个方面重点是打击了开发企业对未来市场发展的预期。通过严格付款期限和打击囤地，使得土地开发加速，住房有效供给增加。“保障房”则致力于市场商品房和保障房“双轨制”的形成，将市场发展与保障民生综合考虑，但在一定程度上分流未来潜在的客户群体，形成一定的预期下调作用。 ■今年年度的新盘放量情况与往年相比如何？ 根据至祥研究中心截至2011年12月23号的昆明开盘项目监测情况，2011年共开盘75次，较2010年的89次下降16%。 从月度变化来看，受到春节时间变化的影响，2011年1月开盘次数同比下降幅度明显，年中整齐趋势较为一致。第四季度受到政策和经济影响逐步在房地产行业显现的影响，月度供求与2010年项目次数下滑近50%，市场快速降温。 ? 2010、2011昆明市场月度开盘数量对比图 ■今年出现的新盘类型有怎样的变化？（比如：商业类型放量超过往年？） 从开盘项目的类型来看，表现出了极强的政策性因素的作用，2011年昆明住宅产品开盘45次，同比下降30%，而商业则在住宅限购的背景下，成为开发商重点推出的产品，也成为投资者关注的重点，全年开盘27次，较2010年上升了35%，这一升一降尽显市场冷暖。 ? 2010、2011年昆明市场开盘数量对比图 ■开发商怎样应对各种调控政策？未来的路怎么走？ 在政策组合拳的影响下，开发商的应对措施我们认为可以分为以下5类，“转战”、“聚焦”、“节流”、“提速”、“参与”，其核心都是实现“现金为王”。 “转战”对于具备资金实力和背景实力的开发企业，转战非限购区域、非限购物业，可以形成更好的资金周转，规避限购的影响； “聚焦”重点在于产品层面，首置和首改客户已经成为市场的核心客群，对于将推产品进行方向性调整，在限购持续的背景下，将有助于资金的回笼，特别是在可能出现的货币政策松动的背景下，首置和首改客户存在进一步扩大的可能； “节流”需要开发商增加营销的精准性和营销渠道的开拓，告别原来粗放的广告投放方式，以微博营销为代表的网络手段和客户资源梳理将会发挥更大的作用，另外在项目选择也要更加谨慎，少拿地、拿好地； “提速”指加快项目开发进度，提高资金流转率，对资金成本形成重点监测； “参与”指积极参与保障性住房建设，获取一定的优惠条件，在微利条件下保障企业主体的持续经营，等待更好的市场机遇。 ■监测到的各类型（或各片区）物业开盘售价是怎样的情况？ 从开盘推出的物业类型来看，商业的价格遥遥领先，达到41834元/平方米，是住宅的近4倍，已经出现显著的价值高估，商务市场相对较为稳定为14913元/平方米。 ? 2011年昆明市场开盘项目分物业开盘均价对比图 2011年阳宗海区域在以华侨城为代表的高端别墅楼盘的引领下，以18942元/平米的价格领跑各个区域，一环内板块以17702元/平方米的价格紧随其后。随后的价格差异则充分反映了城市区域的发展特征，世博板块和东市板块凭借良好的生态与产品品质与二环内板块并驾齐驱，滇池和北市则代表了城市主流的选择区域，官南、西山、高新和东南都属于城市进一步发展逐步扩张的区域，而呈贡、安宁、石林和嵩明则属于辅城或新城区，整体配套水平仍有待完善提升。 ? 2011年昆明市场住宅开盘项目分区域均价对比图 商业项目开盘价格则表现出较为明显的特性。高新板块受到假日城市嘉悦购物公园商铺价格的影响以近6万的价格领先其它区域，从板块发展和目前对应的价格水平来看，我们认为价格普遍存在虚高的局面，对于未来的商业产品投资需要更加的理性。 ? 2011年昆明市场商业开盘项目分区域均价对比图 ■今年房产信息网公布的成交价格仅到8月份，但其实房产信息网公布的价格与实际监测价格有一定的误差或说是有一定的延后性，怎么看昆明的房价？ 受到成交价格停止公布的影响，我们建议通过前期监测成果结合国家公布的七十个大中城市价格指数综合考虑的方式来进行评估。 就是市场监测数据来看，从1月到4月的集中备案拉低了月度成交均价，其滞后性在很长一段时间内掩藏了昆明月度的真实成交价格水平