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房地产产品线10个必知问题 宋延庆新浪博客 2014-05-12 17:43:07 人物：宋延庆????企业： 1 导读：就产品战略而言，一般包括但不限于产品理念、产品结构、产品定位及客户细分、产品创新、产品标准化、产品质量标准等。可见，产品标准化(产品线)属于产品战略内容之一。鉴于对战略三个层次的理解不同，例如商业模式中也包括产品要素，支持体系中也包括设计研发，以上归属方式可能有异议。但是产品线属于“产品战略下的策略之一” 一、产品线在企业战略体系中属于哪一个层面? 答：企业战略涵盖三个层面。第一是战略层面，包括企业使命、愿景、发展目标、战略地位以及商业模式等。第二是策略层面，包括产品与业务选择、业务与职能战略、管理模式等。第三是运营层面，也就是支持体系，包括组织结构、薪酬绩效、设计研发、采购供应链、营销、客服、财务预算、人力资源、品牌、流程控制等。 就产品战略而言，一般包括但不限于产品理念、产品结构、产品定位及客户细分、产品创新、产品标准化、产品质量标准等。可见，产品标准化(产品线)属于产品战略内容之一。鉴于对战略三个层次的理解不同，例如商业模式中也包括产品要素，支持体系中也包括设计研发，以上归属方式可能有异议。但是产品线属于“产品战略下的策略之一”是确定无疑的。? 二、产品标准化是不是排斥创新? 答：产品标准化不排斥创新。大家知道，创新是把“双刃剑”——不创新，产品就没有竞争优势，也就缺乏卖点;但创新过头了就是创伤。因为创新必然以牺牲开发效率、增加时间成本为代价。 实际情况是，许多企业把优化设计当作创新，例如一套户型图要讨论几稿才能定下来。这个过程貌似创新，实则可能是领导人个人好恶使然，甚至这个所谓的创新结果在市场上早已有大量的类似户型了，只不过你不知道，你没有提前收集相关资料，或进行相关成果储备。临时抱佛脚似的优化设计不能算作创新。 一个企业的产品体系就像一个飞机，飞机头有创新的，但会有风险;两个翅膀是保护性的，就是为了打击对手;机身是企业的主力产品。发展产品研发与创新能力，是基于企业战略布局方向和对市场及客户需求的深入把握， 持续创新设计出满足消费者需求和自身能力的标准产品体系。产品研发与创新需要与每个项目的市场研究及策划工作有效联动起来，标准化的产品体系可以指导每个项目快速的进行市场研究及策划，同时每个项目的市场研究及策划工作经验和知识也要作为产品研发与创新的重要输入，通过每个项目经验和知识的不断积累完善企业的标准产品体系。 在标准产品体系中， 针对不同类型客户需求的标准产品研发与创新理念不同， 最终是要做到产品研发与创新的良性循环。? 三、产品标准化是不是就是复制标准化蓝图? 答：这是对产品标准化的非完全认知。其实，产品标准化包括产品设计标准、营造标准(包括质量标准)、部品标准、成本标准等。标准化设计蓝图属于产品设计标准范畴。但即便是标准化设计蓝图，也不是简单、机械地复制，其必然是具有核心竞争力的、成熟的产品，例如万达商业广场。没有开发商会愚蠢地复制不具竞争力的产品，更何况一线企业。事实上，标准化蓝图都是历经多个项目的变更、优化后的结果。在房地产业界，人们对这类图纸有一个通俗的称呼：白图。? 四、产品标准化是不是就是从一个项目复制到另一个项目? 答：复制有一个基本前提，必须是同一个产品系列内的项目。举一个简单的例子：某个企业有三个产品系列，一个是低密度系列，一个是综合体系列，一个是城市公寓系列。假如低密度系列中有一个地中海式420㎡的独栋别墅，图纸已经非常成熟，而且颇受客户喜欢，那么，这个别墅的标准化蓝图就可以转化为“白图”，应用到其他统一风格的低密度项目中去，而绝不可能复制到城市公寓产品系列下的项目中去。其次，鉴于房地产项目之间总有或多或少的差异，所以是不可能做到百分百复制的。可复制的比例就是产品的标准化率。? 五、标准化程度比较高的企业的标准化率能达到多少? 答：通常意义上，产品标准化所包含的四个标准，核心标准是设计标准——只要实现一定程度上的设计标准化，营造标准(包括质量标准)、部品标准、成本标准等都可以相应地实现了。相信具备一定工程知识的人是很容易理解这一点的。 根据我们对三十多个一线企业产品线的研究结果，标准化程度比较高的企业的标准化率能达到80%以上，一般企业可以达到40%。产品设计标准包括规划设计标准、建筑设计标准、装修设计标准、景观设计、形象系统设计标准。制约标准化率提高的主要因素是土地面积、周边环境，以及所在城市的自然条件等。例如，南方和北方城市的景观设计标准就不可能完全复制，而其他四个标准就相对容易复制。? 六、具了解，万科的产品系列并不是按照产品形态划分的，为什么? 答：的确如此。大而言之，按照所在区域和项目档次划分，住宅基本可以划分为四、五个具体类型，例如市区住宅，城郊结合部