2015 长沙梅溪湖地产项目（案例分析） .ppt

Contents 一、项目宗地分析1.区位/地块/指标 Contents Contents 1981年开始建设的位于佛罗里达州的Seaside 主要设计者：安德雷斯·杜安尼（Andres Duany） 伊丽莎白·普拉特（Elizabeth Plater—Zyberk） 二战后，美国城市中心区在城市化的过程中，出现“城市病”。在私人小汽车急剧增加的带动下，大量城市人口向郊区迁徙。 美国大量郊区化带来了相应问题 1、城市中心衰退； 2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来，过于依赖汽车、缺少邻里观念、过长的通勤距离； 3、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建筑千篇一律）。 Contents 如何顺势而为，借力打力？ 一路之隔的万科城市花园以占据“区域核心码头”的王者气象，咄咄逼人。 我们需要思考： 一、万科城市花园在区域内欲一统天下的意图已是司马昭之心路人皆知，我们的定位必须正视和直面其逼压； 二、在品牌影响力目前稍逊一筹、项目开发时机后来者的前提下，需要我们力图“四两拨千斤”，与万科城市花园分庭抗礼，继而形成一种 “竞合”的局面； 三、万科城市花园“芒果商业街区”已开启了区域商业经营的升级换代，本项目如何顺势而为，差异互补，续写区域新的里程碑? 起手风云势：新城市主义时代来临 金鳞岂是池中物，一遇风云便化龙 通过新城市主义的理念和规划，和万科城市花园形成同台共舞、金玉结盟，腾云直上，跳出梅溪片区的现时困圉，站在星城之巅。 Contents Contents 舒适型建议：在主卧设置阳光花房，2.2米层高以下 270度景观的阳光花房，2.2米层高以下，不算面积，但可以极大增加主卧的舒适程度 2.建筑风格建议 德式现代主义简约风格，大胆的立面设计，色彩鲜艳、五彩缤纷的外立面，彰显个性，有利于项目树立独有的标志和符号 。 3.园林建议 回家 曲径通幽 置身内部永远不见全貌 景随步移 家绝不仅仅在高楼之上 1）中央浅水系：地块中心区域打造集中式浅水系，水系成不规则状，延伸至建筑物之间，增强共享性及与建筑的融合性；同时浅水系增强人的参与性。 本项目水景示意 2）组团庭院 ：与中央花园 交互式补充的组团庭院，形成小尺度空间，强化归属感。 在园林内部尤其要注意打造休憩节点，提供休憩的场所也增加情趣，提高项目的居住氛围 3）派对架空层：把架空层作为 自然泛会所来理解，多种情景设置，设运动健身区和儿童游乐场。 4）下沉式庭院 ：设有生态大堂的下沉式庭院和车库相通，即可丰富景观层次，让景观更具有空间感和趣味性，又增强了其功能性。 5）道路的铺设宜曲不宜直，是演绎景随步移的关键 道路除实现交通联系功能，还应体现领域感和景观性 步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形态；加强铺装的精致度，虽有野趣，但要体现人工雕琢的价值感，配合高尚社区形象 6）园林植物注意层次感、颜色搭配鲜艳夺目。 7）在社区内添加体增强品质感及形象元素的小品 地块内部昭示性强的区域如公共空间中、社区内、景观轴线旁，分别布置风格相宜的景观小品； 三、开发分期 一期 二期 三期 四期 一期以住宅开发启动11.5万平米；二期以商业+公寓开发6万平米；三期以住宅开发11.5万平米；四期以酒店和公寓开发4.7万平米。 四、启动区建议 启动区承载着展示项目品质展示、树立市场口碑、高端占位为后期溢价提供支撑等重要使命。 展示项目形象和品质 首期开发成功回流现金，以利后续经营开发 树立市场口碑，为后期溢价提供支撑 1.启动区目标 2.项目启动期选址原则 良好的展示区 一定的规模 通达性好 良好的昭示 完整的展示 丰富的产品 3.启动区选择 一期 从项目的昭示性、通达性、园林景观展示及适合先期启动的物业类型，选择启动区；启动区开发体量4万平米。 二期 三期 四期 启动区 营销初步建议 陆 品牌先行，快速出击，树立独特高端的形象。不一样的YOHO TOWN，高端理性的企业品牌、高占位高姿态； 加强户外、网络、现场，弱化传统电视、报纸媒体； 大事件营销，借势借力，联袂知名品牌合理造势；注重文化营销，形成文化品牌； 在业界要引起足够关注，口碑支持； 会员发动，目标客户分群而治。 A 九、商业定位思考（集中商业） 1.商业价值模型 价值构成 基础内容 价值比重 基础价值 延展价值 软性价值 区位\交通\配套\规模 商铺结构\展示性\建筑 品牌\定位\业态\运营 50% 20% 30% 地 段 交 通 规 模 区 位 基础价值 通过价值分析模块和对项目的SWOT分析，我 们将基础价值作为项目定位的首要考虑因素， 挖掘相关卖点，从而形成核心竞争力。 2、项目商业价值解析 城市新区 区域内商业表现多为校园临街商铺，无大型商业面市，综