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房屋转租时收取店面转让费有无法律依据？ 摘要：房屋租赁作为日常生活中最普遍事件之一，由此而引起的纠纷越来越多。为此，最高人民法院于2009年7月30日公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)(以下简称《解释》，其已于2009年9月1日起施行)，对常见房屋租赁纠纷处理方式进行了明确。但《解释》并未对所有问题都加以囊括和区分，本文试针对房屋租赁合同中承租人转租房屋时所收取的店面转让费出发，对房屋租赁合同中有关问题从法理上进行分析，并对相关法律规定的细化提出建议。 　　关键词：租赁合同、出租人、承租人、次承租人、店面转让费 　　房屋租赁大致可分为经营用房租赁和居住用房租赁，经营用房是承租人用来从事生产经营的必要生产资料，是为满足承租人的经济活动所需，居住用房是承租人用于生活所需，是承租人必要的生存条件。因此，经营用房租赁和居住用房租赁，虽然都是房屋租赁，但事实上会存在一定的差异，包括作为合同标的的房屋使用权年限、房屋消防要求、房屋造价、位置、结构，房屋转租时是否会存在店面转让费、合同双方当事人的经济条件、主观心态等各方面。而这种差异，导致经营用房的租赁要比居住用房租赁在现实生活中更为复杂和多变，也更具有代表性，因房屋租赁而产生的纠纷，更多是产生在经营用房租赁时，《解释》虽没有对此没有进行区分，但从现实出发，经营用房租赁纠纷矛盾的复杂性和多发性，作为对《解释》的适用和探讨，更具有现实意义。下面试从分析房屋转租时承租人所收取的店面转让费性质、合法性进行探讨，相应提出笔者的思考和建议。 　　一、房屋转租合同中承租人和次承租人的权利基础 　　房屋转租，是指承租人在承租他人之物后又作为出租人，将租赁物再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。房屋转租在经营用房租赁中是较为普遍的现象，《解释》区区二十五条，即有四条提到转租事项，《解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。 次承租人代为支付的租金和违约金超过其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。从这些规定来看，既对承租人的有权转租(出租前已得到出租人同意的指示)及无权转租(出租前未得到出租人同意的指示)均做出了明确，又对次承租人的租金代偿请求权作出了规定，从这此变化来看，是对合同相对性理论有所松动，即次承租人在承租人欠付租金导致出租人解除租赁合同时，可以代承租人支付欠付租金的方式对抗出租人和承租人之间的合同约定，此赋于了租赁权部分物权化的特征，是对出租人、承租人、次承租人现实权利义务的一种综合考虑。此种变化，体现了司法实践中将法学理论在现实生活中的结合和探索。房屋转租，是因承租人因各种原因不再使用房屋时的一种处理方式，也体现了物尽其用的目的，无论有权转租还是无权转租，法律均给予了承租人较为宽松的处理环境，现实生活中店面转让费的出现，使得房屋转租争议复杂化起来。 　　租赁合同的当事人为出租人和承租人，合同标的是出租人的房屋使用权，基于此标的之上的合同双方的权利义务，构成双方的债权债务关系。基于合同的相对性理论，租赁合同只是对出租人与承租人进行约束，双方应严格依照合同规定行使权利履行义务，在合同中，出租人一般会就是否同意承租人在承租期间转租事宜进行明确约定，在同意转租的情况下，承租人将房屋转租后，对出租人和承租人之间的合同关系并无任何影响，出租人依然是出租人，依约收取租金，获得房屋的使用权收益;承租人依然是承租人，要对出租人按约缴纳租金，只是因其将房屋进行了转租，房屋的使用权已转让给了次承租人。对于承租人与次承租人之间的合同，我们姑且称之为转租合同，其双方当事人是承租人和次承租人，合同标的是房屋的使用权。笔者认为，转租时如承租人收取次承租人租金的情况下，合同同标的则还应包括装饰装修部分的所有权、扩建时的扩建部分房屋使用权或(和)房屋租赁权，具体情形，在店面转让费性质论述时再讲。按转租合同规定，次承租人依约向承租人缴纳租金，承租人依约将所自已所租赁来的房屋交次承租人使用。