降低物业管理成本的三大途径【荐】.docVIP

降低物业管理成本的三大途径 时间: 2009年03月23日 来源:《现代物业》/2008年9期总第95期 作者: 黄继锋 浏览次数: 15 ??? 小区的规划设计一般由开发商委托规划设计部门来做，前者要求房屋建筑一眼看上去美观、气派，能突出“个性”和“卖点”，有利于销售，并相对节约建设资金；后者在相关设计指标规范下，一方面满足开发商的设计要求，另一方面在建筑造型、景观布置、单体功能等方面下功夫，力求使自己的设计产品更加“完美”。但不论是开发商还是建筑设计师，在规划设计时显然并不真正为购房者考虑小区物业今后的管理成本。而这恰恰又是决定住户在今后物业管理上花费多少的关键所在。???? 比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，开发商大做“山水文章”， 近年来水景楼盘的供应更是大大增加。某住宅小区以水景建设为宣传主旨，为此在小区各出入口、区内主要景观设置喷水设施，住宅的房前屋后也建造了许多联网的水道，并以水泵保持水流循环。???? 小区内设置水景固然不错，然而这种人工水景运行维护的花费很大。用水、用电、设备的维护修理更新等费用分摊到物业费中，必然大大提高物业服务收费水平。购房者起初可能被水景设施吸引而购房，居住后才明白自己必须为高额的水景设施使用费买单。随着资源性缺水状况日益严重，往后自来水水价还会大幅上升，又必然会带动物业服务费的继续上涨。所以，若没有可资利用的自然水体，居住小区中的水景设施还是少建、不建为好。???? 再如，目前的小区环境绿化设计已日趋“城市广场化”、“园林宫廷化”、“绿地观赏化”，盲目追求所谓“现代化”景观布局，使用大面积的草坪、广场、卵石道、密植图案、水景等，一方面“展示气派”，一方面低成本形成速成景观。且不说这种绿化方式难以达到遮荫、阻隔噪声尘埃和生成更多新鲜空气的作用，就日后养护费而言，一片绿草乃至一条水体，养护所需要的人力财力知多少？这些费用还不是分摊到物业管理费中由住户来承担？笔者发现，倒是一些老旧小区，虽然没有多少刻意的景观布置、名贵花卉，却也乔灌错落，绿树成荫，又无须多少照料养护。因此，小区绿化设计时，还是尽量安排多种树少种草，多一点耐贫瘠、耐践踏的植物，少一点高级娇贵的观赏品种。种下后易成活，日后能成荫，免养护或少养护，那对住户就是最实惠的绿化，可大大减少物业管理费中的绿化维护费开支。???? 如果开动脑筋，很多诸如防火、防盗、安全与卫生死角等问题也都能通过更加科学、合理、全面的规划设计而大大改善。总之，住宅小区的规划设计必须力求科学、实惠，多考虑未来物业运行时的管理成本，尤其是规划设计时尽量不要给日后业主的物业管理增加经济负担，尽量不把问题留给物业企业去解决。而作为一个成熟的购房者，也不要为一些住房广告中华而不实的概念、噱头所迷惑，只有从实际使用的角度、物业管理成本的角度，对小区布局、建筑单体的设计细节，细细琢磨考量，才能对购房行为做出理性的选择。???? 二、建筑质量对物业管理成本的影响 ??? 物业的维修可分三方面：售后保修、日常维修、大中修。 ??? 保修期内的物业维修属于开发商的职责，但通常是开发商要求从事前期物业服务的物业企业去做，包括维修接待、登记、同施工安装单位联系、回访协调等。前期物业服务合同中，一般也都少不了“几小时受理业主或使用人报修。急修几小时内到现场处理，一般修理几天内完成”等字眼。但即便只是联系、协调，也需要一定的人力物力。特别是入住前期，处理各种房屋设施质量问题，几乎占去物业公司一半的工作量。费用哪里来？让开发商来支付？你物业公司不想干（前期物业服务）了还差不多！自然是来自向业主收取的物业服务费了。???? 物业的日常维修费用通常在物业服务费中列支，是物业服务费的重要组成部分。至于需要动用物业维修资金的物业大、中修，费用虽不直接出自物业服务费，但也是要业主买单的。???? 总之，除一部分售后保修费用外，绝大部分维修费用总是需要业主来负担。如果建筑质量高，维修量则小，就能减少物业维修费用，从而降低需要交纳的物业服务费。不过，就目前尚不健全的建筑、房地产市场状况而言，购房者对建筑质量的选择大都只能是盲人摸象，凭运气了。至于定点购房者（如回迁户、特定的经商户等），更是毫无选择余地。只有规范和约束建筑商、开发商在建筑质量上的行为，同时依靠有关质量行政管理部门严格把关，健全质量管理机制，才能为业主提供质量过硬的物业，降低竣工后的物业修理维护成本，从而降低物业服务费用。同时，物业行政管理部门是否也能从适于物业管理、降低物业服务费用的角度，探索怎样以适当方式对建筑质量，尤其是住宅小区的建筑质量进行控制的方式呢？ ???? 三、物业管理阶段如何有效降低管理成本 ??? 这个阶段降低物业服务成本的渠道有二：一是物业服务方式；二是物业服务内容。 ???