实务指导工作手册..docVIP

实务指导工作手册 -----实务指导进驻准备篇 1 了解和熟悉实务指导项目及地区的相关情况 1.1 了解项目基本情况 1.1.1 项目地理位置 1.1.2 项目的各项技术参数 1.1.3 项目工程进度情况及各时间节点 1.2 了解项目相关部门及人员情况 1.3 了解项目所在地相关物业服务的情况 1.3.1 收集当地的相关物业服务法规 1.3.2 了解当地物业服务收费标准和收费情况 1.3.3 熟悉并走访当地相关部门（房管物业处、物价局、派出所等） 2 编制实务指导计划书（包括交付前实务指导工作计划） 2.1 编制项目实务指导年度计划 2.1.1 根据项目实际编制年度实务指导计划（要求细化为每月的工作重点） 2.1.2 将编制完成的计划报公司项目负责人评审 2.1.3 将评审通过后的实务指导年度计划提交对方单位领导并组织实施 2.2 根据项目的各时间节点编制详细的项目交付前工作计划 内容包括组建物业公司（物业服务中心）、人员招聘、培训、接管验收等交付前各项工作的时间节点 ----物业服务公司（物业服务中心）组建篇 1 物业服务公司组建 1.1 物业服务企业的注册 1.2 物业服务企业资质审定 1.3 物业公司组织架构、人员编制方案的确定 1.4 物业公司人员招聘标准和要求的确定 1.5 公司管理层员工的招聘上岗 1.6 物业公司员工培训方案的编制 1.7 物业服务企业管理规章制度的建立，如员工手册、人事制度等 1.8 物业服务企业长期发展规划、企业文化、服务宗旨等的拟定 1.9 确定物业公司各工种服装样式、工作标识 2 物业服务中心的组建 2.1 确定服务中心用房位置 2.2 根据服务中心用房编制装修布置及物品配置方案并跟踪实施 2.3 服务中心操作层员工的招聘上岗 2.4 员工的岗前培训方案的编制及实施，包括物业专业知识、项目情况、企业文化、服务意识、服务技巧等 2.5 制订物业服务方案、细化物业服务各项服务标准及收费标准 2.6 组织服务中心经理、保安队长参观类似管理楼盘，交流经验 3 制订各类规章制度 3.1 岗位职责 3.2 考核制度 3.3 服务中心综合管理制度 3.4 工程设施设备管理制度 3.5 安保服务制度 3.6 清洁服务制度 3.7 绿化服务制度 3.8 客服制度 -----接管验收篇 1 接管验收的准备 1.1 协助发展商组织接管验收小组 1.2 根据项目实际编制接管验收方案 1.2.1 对施工现场进行摸底，制定好接管验收计划 1.2.2 编制接管验收操作程序 1.2.3 编制接管验收操作流程 1.2.4 编制接管验收数据资料内容 1.2.5 编制接管验收的标准和方法及相关记录表格 1.3 与开发商联系好交接事项，交接日期、进度、验收标准等 1.4 提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作 2 组织进行接管验收 2.1 资料的接管验收 2.1.1 物业产权资料 2.1.2 竣工验收资料 2.1.3 机电设备资料 2.1.4 其他资料（两书、维保合同等） 2.2 单体物业的接管验收 2.2.1 主体结构、土建的验收 2.2.2 门窗的验收 2.2.3 水电的验收 2.2.4 共用部位和共用设施的验收 2.3 公共配套设施的接管验收 2.4 机电设备的接管验收 3 接管验收遗留问题的处理 4 小区物业设施设备免费保养、维修三方协议书的签定 5 制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维修保养标准、程序和措施 6 制定相关操作指导书、安全规程、应急处理方案等文件 7 制订清洁标准和程序，编制清洁作业指导书 8 制订绿化操作标准，拟订绿化养护规范 9 协助建立供应商档案及采购程序和工作制度 10 拟订对外分包的有关程序，评价和选择各专业分包方 11 协助建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案 12 根据物业实际情况，编制物业成品保护方案并指导实施成品保护工作 13 根据项目实际，编制拓荒工作方案并组织实施 ----业主入伙篇 本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展，主要工作包括如下： 1 协助成立入伙验收领导小组，明确各项责任分工 2 召开入伙专题会议，制定入伙计划 3 协助完善入伙必备条件，如小区通邮、报刊订阅等问题的落实 4 入伙资料的准备 4.1