泗阳县城区物业管理实施细则2013.docVIP

泗阳县城区物业管理实施细则 时间:2012-11-17 21:02 　　第一章　总 则 　　第一条　为了规范城区住宅区物业管理活动，维护当事人的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本县实际，制定本细则。 　　第二条　县城区物业管理办公室（以下简称城区物管办）负责城市规划区域内的物业管理和监督工作。乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会履行本细则规定的相关职责，协调物业管理与社区建设之间的关系，协助城区物管办对物业管理进行指导和监督。 　　县住建局、城管局、发改局、公安局、环保局、工商局、安监局、卫生局、消防大队、水务局、广电台等部门按照各自职责，协助做好物业管理相关工作。城区物管办负责组织对居住小区建筑红线内的业主（承租人）乱搭乱建、店外经营、油烟扰民、环境卫生等违规行为实施综合执法工作。 　　第三条　对于物业服务企业不愿意进驻的一些零散或面临拆迁的居民小区，小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会负责日常管理和维护。单位住宅区或有主管部门的企业居住区由相关单位和主管部门负责。 　　第二章　业主、业主（代表）大会和业主委员会 　　第四条 在物业管理活动中，业主享有下列权利： 　　（一）按照物业服务合同的约定接受物业服务企业提供的服务，依法使用物业共用部位、共用设施设备； 　　（二）享有业主代表、业主委员会委员的选举权和被选举权； 　　（三）参加业主大会会议，行使投票权和表决权； 　　（四）提议召开业主大会或者业主代表大会（以下简称业主〈代表〉大会），对物业管理的有关事项提出建议； 　　（五）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用情况享有知情权和监督权； 　　（六）监督业主委员会的工作和物业服务企业履行物业服务合同； 　　（七）要求其他业主、非业主使用人停止侵害公共利益的行为； 　　（八）法律、法规规定的其他权利。 　　在物业管理活动中，业主应当履行下列义务： 　　（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主（代表）大会议事规则（以下简称大会议事规则），支持物业服务企业按照物业服务合同和物业管理制度实施物业管理活动； 　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主（代表）大会的决定和业主（代表）大会授权业主委员会作出的决定； 　　（四）按时交纳物业服务费用，不得拖欠、拒付； 　　（五）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（六）不得损害公共利益和他人合法权益； 　　（七）法律、法规规定的其他义务。 　　第五条　一个物业管理区域成立一个业主（代表）大会，由一个物业服务企业实施物业管理，同一物业管理区域的地上、地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。 　　第六条　物业管理实行业主（代表）大会制度。业主通过业主（代表）大会和业主委员会行使物业管理权。 　　业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主较少的，经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会的职责。 　　第七条　业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，业主代表一般不少于30人，每幢至少有一名业主代表。 　　业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见；凡需全体业主投票表决的，业主的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。 　　第八条 物业管理区域符合下列情形之一的，应当召开首次业主（代表）大会： 　　（一）已交付使用物业的建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，或者达到30%未满50%但交付使用已超过一年的； 　　（二）同一物业管理区域内分期开发的住宅区，已交付使用物业的建筑面积未满30%，但交付使用已超过两年的。 　　第九条 业主（代表）大会由业主负责筹备。首次业主（代表）大会的筹备工作在城区物管办的指导下，由小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会组织业主推荐产生筹备组。 　　物业管理区域符合第八条规定情形的，开发建设单位和前期物业服务企业应当及时书面告知小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会。乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面告知之日起30日内，负责组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。未及时书面告知的，小区所在地乡镇人民政府（街道办事处）及社区居民委员会也应当主动组织、指导、协调成立首次业主（代表）大会筹备组。 　　筹备组的人数为5至9人的单数，其中乡镇人民政府（街道办事处）或社区居民委员会和开发建设单位代表各一名，筹备组的组长由乡镇人民政府（街道办事处）或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内公告。