“榆海华庭商住楼”投资机会分析.docVIP

榆海华庭商住楼 投资机会分析 二〇一二年一月 目 录 一、项目概况 1 1、项目背景 1 2、项目状况 1 二、项目建筑使用功能 2 1、设计构想 3 2、设施标准（见表2） 3 3、小区内配套设施 4 4、商业铺面及住宅户型规划 4 三、项目周围楼盘分析 4 四、购买群体及购买力分析 4 1、临近楼盘价格调查情况（表3） 5 2、商住楼及铺面销售价定位 5 3、购买群体 6 五、投资估算 6 1、榆海公司第一期投资估算（见表4） 6 2、XX公司第二期投资估算（见表5-1、5-2） 7 3、项目投资汇总表 10 六、商住楼销售方式 10 七、盈利能力分析 10 八、投资开发方式 14 九、风险分析 15 十、结论及建议 15 一、项目概况 1、项目背景 本项目原名称为“景和大厦”，原设计地上13层，底层为设备及停车用房，1-4层为商场，5-13层为办公用房，建筑面积为47567平方米，容积率6.23，建筑密度48.2%。海南榆海实业发展公司（以下简称榆海公司）2003年收购该项目后更名为“榆海华庭商住楼” ，2003年12月已取得“国有土地使用证”，2004年3月已取得“用地规划许可证”，2004年5月取得“海口市建设工程临时规划许可证”，2004年6月取得“建筑工程施工许可证”，工程开工前的所有证件手续均已办齐，并已确定了设计单位、施工单位、监理单位，并经海口市招标办公开招标，确认土建工程合同造价为1492.38万元，资金到位后工程即可动工兴建。 2、项目状况 “榆海华庭商住楼”工程为闲置楼改造工程，整个工程用地7630.86平方米（折合11.444亩），用地类型为城镇混合住宅用地，土地使用时间从2003年12月22日开始至2063年4月1日止，使用年限为60年。现将改建为十三层商住楼，其中底层层高为3.5米，二层层高为4.2米，3-13层每层高为3米。1-2层已施工完毕，基本维持原状，拟作为商业铺面使用；3-13层改为2栋塔式商住楼，其中每栋建筑每层8个单元、配4部电梯，商住楼一共176套，改建后建筑面积26705平方米，容积率3.5，建筑密度48.2%（见表1）。 3、项目地理环境 本项目位于海口市红城湖路边，北靠红城湖50米宽工业大道、南邻海南师范学院、东为规划道路、西为洋浦海关宿舍楼，北与红城湖隔路相望，沿路往西行150米即是龙昆南路。红城湖路是连结府城镇与龙昆南路主要干道，14路、11路、28路等多条线路的公共汽车均由此经过，交通道路十分便捷。随着龙昆南路路面及绿化工程改造完成，此地段的地价及商业铺面将逐步升级。 榆海华庭项目半径500米内，是人居较为密集的地区，地段位置 和区位在海口具有较大的优势。其间，各类小区星罗棋布，西面有早期开发的怡田广场、国托公寓、汇宝广场，是海口市较早开发的商品住宅区；北面红城湖畔刚竣工的海南烟草公司住宅楼、办公楼，正在兴建的汇隆广场；龙昆路旁的龙泉花园、皇家花园、南沙路旁的四季华庭等。 工程概况及经济技术指标 表1 序号 名称 单位 数量 层数 建筑面积 备注 一 工程概况 　 　 　 　 　 1 建设单位 海南榆海实业发展有限公司 　 　 　 　 2 工程名称 榆海华庭 　 　 　 原名称：景和大厦 3 建设地址 海口市红城湖路南侧 　 　 　 　 4 建设规模 　 4栋 13 26705 合同价：149238000元(559元/m2) 5 设计单位 海南泓景建筑设计有限公司 　 　 　 　 6 施工单位 三亚金盛建筑工程有限公司 　 　 　 　 7 监理单位 海口百佳兴工程监理有限公司 　 　 　 　 8 土地面积 7629.5m2(10.444 亩) 1 　 1、审批日期：2003.12.222、终止日期：2063.04.01 9 合同开工日期 2004—04—29 　 　 　 　 10 合同竣工日期 2005—05—13 　 　 　 　 11 海口市建设工程临时规划许可证 　 　 　 　 审批日期：2004—03—14 12 海口市建设工程施工许可证 　 　 　 　 审批日期：2004—05—13 二 主要经济技术指标 　 　 　 　 　 1 建筑占地面积 　 　 　 3678.65 　 2 总建筑地面积 　 　 　 26705 　 3 绿化率 　 　 　 22.20% 　 4 层数 　 　 　 13 　 5 建筑密度 　 　 　 48.20% 　 6 容积率 　 　 　 3.5 　 7 机动车辆停车位 　 　 　 88 　 二、项目建筑使用功能 “人与自然和谐发展”是21世纪对城市住宅小区的呼唤，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，