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浅谈成本管理在房地产开发项目中的应用 郑佛光 (广州市汇鹏建设有限公司，广东广州510900) ：’睛耍】国内房地产市场竞争日趋激烈，房地产开发企业要维持自身的生存与发展必须努力做好房地产开发项目的成本管理。本文以目前 ，房地产开发项目过程中出现的问题八手．着重分析了如何将成本管理应用在房地产开发项目中，以降低开发戍拳，提高房地产开发企业的利 i，涡和核心竞争力。 《j[关=建词]翩铲；邢噘目；成本镪 房地产业以每年吸纳大量劳动力同时带动钢材、水泥、水电设备 分析论证做出最优决策，合理阿氏投资成本。—个项目工程造价的确定 等数十个相关产业的发展，早已成为国民经济的支柱产业。通过拍卖土 往往形成于设计阶段，如今衡量设计方案不仅取决于其带来的社会效 地所得的土地出让金亦成为地方政府财政收入的主要来源。然而，政府 益，还要在经济上具有合理性。尽管设计费占全部工程费用的比重不 的短期行为以及开发商的过度投机日益造成了房价上涨过快，商品房空 大，但对工程造价的影响可达75010以上。因此，应大力推行设计方案 置率上升，局部地区出现房地产泡沫等诸多不良现象。加之有效的土地 招投标制，从初步设计到施工图设计都应严格比选，避免因设计不合理 资源不断减少，土地成本升高，人工、材料价格上涨，造成项目开发成 造成影响销售，资金回收困难的发生。此外，进行限额设计也是合理控 本不断攀升，增加了项目开发的风险。在面对行业内激烈的竞争和后金 制投资规模的有效手段之一，房地产企业应参与到设计中，在平面设 融危机时代的到来，研究房地产企业如何加强f自诛管理，使有限的资金 计、结构设计、设备及建筑材料方面挖掘潜力，运用价值工程原理使设 创造出更大的经济效益具有深远的意义。 计工作做到功能与造价统一，在满足功能要求的前提下降低成本。 一、房地产开发项目成本构成 ㈡项目施工阶段戍缸控制 房地产项目成本是指项目开发建设、销售过程中所花费的全部费 项目施工阶段是招投标工作的延续以及合同的具体执行阶段。这 用。房地产项目成本费用构成比较复杂，包含企业内部、外部众多因 一阶段资金投^量大，工程现场施工条件影响因素多；7不可避免的发生 素，涉及经营、管理、技术、经济等诸多方面。开发成本是房地产开发 。三超”现象，而超出的成本必然由企业的盈利来平衡，若控制失效， 项目实际发生的成本，包括土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费 企业就会亏本。根据施工阶段的特点，这一阶段除了要加强合同管理 用、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费用等。销售成本是指房 外，还应重点加强施工现场管理，严格控制工程变更，把好材料、质量 屋销售过程中发生的费用支出。房地产开发项目是—个建设周期长，资 关。1)合同管理。施工合同一经签订即受到国家法律保护。作为房地 金投^大的生产消费过程，合理有效的控制开发成本，贯穿于—个项目 产企业的合约管理者必须领会合同条款的内涵和精髓，缜密措词以增加 投资决策、设计、项目发包和建设实施、竣工验收、销售等各个阶段， 合同的严密性，尽量避免合同纠纷和索赔，从而减少工程费用支出。2) 是—个系统的控制过程，具有全员性和全过程性的特点。成本控制的目 费用管理。工程造价—般是由工程招标合同价及合同外价款(如工程索 的就是将开发项目的投资控制在已设定的投资额度内，随时纠正偏差， 赔、材料调价、费用调整等)所构成。开发商要严格审查承包商合同外 以保证开发项目投资管理目标的实现。 的索赔要求。同时，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时 二、房地产开发项目成本管理存在的问题 提出反索赔，以便有效控制成本。3)材料管理。房地产开发项目施工过 计划经济下重规模、重数量而忽视效益、质量和经营决策的传统 程中，在确保主体施工技术方案可靠的基础上，应提倡广泛使用新技 观念和做法，使不少房地产开发企业注重开发规模，并以此作为衡量企 术、新工艺、新材料，利用技术