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潮州市xx地产 项目建设可行性研究报告 报告编制单位： 报告编制日期：二〇一二年八月 目 录 目 录 2 一、 总论 3 1.1 项目简介 3 1.1.1项目位置 3 1.1.2 项目现状 3 1.1.3项目总体规划要求 3 1.1.4项目建筑面积指标 3 1.2项目法人概况 3 1.3编制依据 4 1.4主要经济技术指标 4 1.5结论 4 二、市场分析 5 2.1宏观环境分析 5 2.1.1 地理位置 5 2.1.2 经济发展 5 2.1.3 人口状况 6 2.1.4 生活水平 6 2.2 房地产市场分析 7 2.2.1 房地产市场综述 7 2.2.2 区域分布 9 2.2.3 价格水平 10 2.2.4 土地市场 11 2.2.5 别墅市场 11 2.2.6未来房地产市场走势 12 三、项目周边环境与竞争性楼盘分析 13 3.1 项目周边环境分析 13 3.1.1 周边环境 13 3.1.2 SWOT分析 14 3.2 竞争性楼盘分析 15 四、项目定位 15 4.1 总体定位 15 4.2 产品定位 16 4.3 客户定位 16 4.4 价格定位 17 五、财务分析 18 5.1 技术经济指标说明 18 5.2销售收入测算 19 5.3投资估算 19 5.4现金流量分析及财务评价 19 5.5敏感性分析 19 一、 总论 1.1 项目简介 1.1.1项目位置 该地块位于x镇x村，x路西侧、x路南侧、x路东侧、x路北侧，占地面积165,751,2平方米（约合250亩），土地性质为商住楼。 1.1.2 项目现状 目前该地块尚未办后相关征地手续，地块原为农业用地，现地块上杂草丛生，临近x路和x路口附近是当地农业住房。 项目总占地面积165,751,2平方米，总建筑面积198,500平方米。 地块南面邻近的是延伸中的x路，目前已经辟通。 1.1.3项目总体规划要求 项目总占地面积165,751,2平方米，规划建造一个大型中高档居住区。土地使用年限为70年。容积率为低层0.8，多层1.3，小高层1.8。建筑密度30%。至少480m2的社区用房，至少900 m2的物业管理用房，一处占地2700 m2，建筑面积不小于1800 m2的6班幼儿园等。机动车位配置为1个/户。 1.1.4项目建筑面积指标 项目规划总建筑面积198,500平方米，住宅部分195,500平方米，商业配套3000平方米。住宅部分中，多层住宅119,500平方米，小高层40,000平方米，联排和叠加别墅共36,000平方米。容积率1.2，建筑密度30%。车库建筑面积31,871平方米，共机动车位1771个。 1.2项目法人概况 企业名称： x房产开发有限公司 法定代表人：xxx 注册资本： 10000万 企业类型： 有限责任公司 经营范围： 房地产投资、开发、销售（凡涉及许可经营的项目凭许可证经营）。 1.3编制依据 本项目可行性报告根据xxx房产开发有限公司提供的资料，结合有关的政策法规和x市有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发融资提供科学的决策依据。 此外，本项目可行性研究报告编制依据还有： 1、潮州市国土资源局国有土地使用权出让合同。 2、潮州市规划局住宅小区建设项目规划设计要点通知书和土地利用条件和要求。 1.4主要经济技术指标 主要技术经济指标如下： 基地面积 165,751,2平方米 总建筑面积 198,500平方米 其中： 住宅部分 195,500平方米 配套部分 3,000平方米 容积率 1.2 建筑密度 30 % 机动车停车泊位 1771个 1.5结论 该地块处于潮州市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。 经估算，项目工程总投资为632,467,155元，税后利润为137,090,785元，税后投资利润率为21.68%，财务效益较好。 二、市场分析 2.1宏观环境分析 2.1.1 地理位置 ?潮州市地处粤东，位于韩江中下游，毗邻福建省和汕头、揭阳、梅州市。现辖潮安县、饶平县和湘桥区、枫溪区管委。总面积3614平方公里，人口230多万人，旅外乡亲逾200万人，是著名侨乡。 ????潮州升级为地级市以来，全市的交通、能源、通讯、城