V07地产企业产品线管理(高层项目开发模式操作手册）.pdf

高层项目开发模式 操作手册 地产企业产品线管理 第七模块 前 言 中国城市人口密度大决定了高层住宅将是住宅开发的主要类型。本报告全 面总结了高层住宅的优劣势以及开发难题，并提出掌握高层开发突破点8大技 巧。我们发现高层住宅成功的关键，取决于我们如何在变化的经营环境中， 从市场、竞争对手、楼盘自身等多个方面制定完善的开发战略。 1.高层住宅项目开发优劣势分析 1.1高层住宅项目优势 中国主要城市人口密度大，土地供给有限，因而高层住宅今后仍将是 住宅开发的主要类型，开发量也相当大。高层住宅比之于多层住宅也有其优 势，比如视野开阔，便于观景，住户可获得一种居高临下的感觉。发展商如 果切切实实提高楼宇质素和物业管理水平，高层住宅对购房者的吸引力还是 很大的，这方面中国海外建筑集团做得很成功。中国海外开发的高层住宅在 设计与营销方面并无特别突出之处，但却总是成为畅销楼盘。其成功经验主 要在于切实提高楼盘质素，所开发的项目力求完美，只会提前完工，从未推 迟竣工，物业管理水平高，在定价上预留升值空间，因而树立了很好的品牌 和信誉，取得了客户信赖。可喜的是，高层住宅的发展商不甘寂寞，也在不 断探索、创新，多方面提高楼盘质素，创造楼盘特色。98年深圳的房地产市 场上出现了一些优秀的高层住宅楼盘。其实设计良好的高层住宅天然具备了 多层不可比拟的优点： ◆视野宽广，有登高望万家灯火的陶醉感 （当然有落地玻璃和较大的楼间距配 合更佳）； ◆外观雄伟，具有都市现代感觉 （有特色的设计配合）； ◆空气良好，不受地面交通污染，噪音少； ◆物业管理可控性强，保安条件优于多层住宅。还有采光、通风好以及蚊虫 少等诸多好处。 1.2高层住宅项目劣势 高层住宅的存在自然有它的合理性及种种好处，但它的弱点也是显而易见 2 高层项目开发模式与操作手册 的。在高层住宅发展中确实出现了相关的问题： ◆把周边大环境景观作为卖点的楼盘，开发商无法把握国土规划局的长期审批 工作，高层的景观前景没有保障，把景观作为卖点对地产商存在风险。 （号称180度海景的东海花园南边地块建设正开槽兴建高层建筑，其对东海 花园的市场无疑是重大麻烦。） ◆市场变化上：高层住宅结构设备上下对齐，户型难以灵活调整。高层板楼 每次修改设计都相当于低层数层时间成本，施工的修改也很困难。 ◆缺少隐私权：高层住宅的天地是公共的，白天楼里邻居装修房子声音吵， 晚上楼上在家玩儿发烧友吵，有小孩不让她在地板上蹦，担心楼下人提意 见，卫生间或厨房漏水就更影响邻里关系。有时半夜被哪位发神经敲水管 惊醒，基本人权都保障不了。 ◆健康上：儿童锻炼机会少。报载：“时下，高层建筑越来越多，国外的 一些研究成果表明：高层住宅的儿童患病率高，特别是呼吸道传染病。高层 住宅儿童的身高、脑活动量明显落后，发育不正常的主要原因是户外活动较 少。” ◆生态环境下：高层建筑对地下环境的损害也被社会日益重视。 2.高层住宅开发6大难题解析 2.1单体建筑难题 高层住宅规模成片开发较少，单体或联体建筑居多，集约化程度不高， 缺乏小区完善的功能配套。目前深圳高层住宅以单体建筑或联体建筑较多，真 正大型高层住宅社区并不多见，即使有也在功能配套、服务设施方面有所欠 缺。在一些大型住宅区内虽规划有高层住宅，但一般放在后期开发，多层住 宅尚比较普遍。预想，在一些成熟的住宅社区中开发高层住宅，享受小区的 功能配套，是目前高层住宅开发的一个方向。比如百仕达花园的二期工程， 金地海景花园的三期工程等，其高层住宅应该较纯单体独栋高层住宅有较大的 市场潜力。 2.2同质化难题 高层住宅同质化现象严重，差异化产品并不多见，个性化