第4章 房地产项目计划系统.ppt

第4章 房地产项目计划系统 本章主要内容包括： 1．房地产项目计划的作用、主要工作内容、基本要求和工作过程； 2．房地产项目工期计划的内容和一般过程； 3．房地产项目工期计划的一般方法——横道图与网络计划； 4．房地产项目成本计划的内容和一般过程； 5．房地产项目资源计划的重要性和复杂性，以及优化的一般方法。 一、房地产项目计划概述 1．项目计划的概念 项目计划——是指在项目目标、资源供应能力等方面的基础上，项目计划者对项目实施过程及其活动进行各种规划和安排的总称，是对项目实施过程的设计。从项目管理理论的发展过程来看，项目计划有狭义与广义之分。 狭义的项目计划：是指位于项目批准之后、项目实施之前的项目过程的阶段性计划； 广义的项目计划：是指项目管理中的计划职能，贯穿于项目生命期的全过程，具有全程性。因此，广义的项目计划是随着项目的进展，在不断地细化、修改和调整，形成一个多版本的项目计划体系，是一个渐近地发展过程。 其具体可划分为如下阶段： ① 项目前期策划阶段的计划。 ② 项目设计阶段的计划。 ③ 项目实施过程中计划的调整与完善。 由此可见，项目的计划是一个持续的、渐进的过程，不可能在项目一开始就编制一个详细而周密的计划。 在项目计划过程中，尽管项目计划期计划仍然是比较粗略的，但它是项目实施建造的依据，也是后期详细的阶段性计划的依据，是最为重要的、最为系统的项目计划。因此，人们常以狭义的项目计划（计划期计划）为研究对象。 （1）项目计划前的准备工作 ①确立目标。 ②确定制定计划的指导思想、原则、策略。 ③分析研究制定计划的前提条件、环境。 ④分析项目结构。 ⑤各项目单元定义和范围的界定。 ⑥制定详细的项目实施方案。 ⑦总工期计划和资源投入限制的确定，项目各项开支数额的工程估价确定等。 总之，项目计划的质量和科学性常常依赖上述工作的质量，取决于项目组织者对项目的精确的构思，取决于项目管理人员和计划制订人员对项目的理解，取决于项目所处的环境等。 （2）项目计划的主要内容 项目的多目标性、多层次性，使项目计划内容具有复杂性和多样性： ①工期计划 ②成本计划 ③资源计划 ④质量计划 ⑤其他计划 不同的项目，不同的项目参加者所负责的计划的内容和范围是不一样的，项目计划一般由任务书或合同所规定的工作范围、工作责任来确定，不能超出范围，否则会引起项目计划的混乱。项目计划的各种基础资料和计划结果应形成文件，以便沟通，以便使资料和计划具有可追溯性。项目计划应根据不同参加者的需要，采用标准化的表达方式，如报告、图、表等形式，以便参与者能准确获取相关信息。 3．项目计划的工作流程 4．房地产项目计划过程中应注意的问题 （1）项目计划中的协调 1）加强项目计划在纵向上的联系，使项目不同层次的计划能相互协调。 2）加强项目计划在横向上的联系，使项目同一层次的各参与部门、各专业之间的项目计划能够相互协调。 3）加强项目组织之间的联系与协调。 4）加强项目合同之间的联系与协调。 （2）项目计划编制后的工作 1）争取项目计划的批准。 2）要争取有关方面的支持。 3）计划批准后，要落实项目计划。 5.项目计划的作用 项目计划是项目管理的一大职能，又是项目实施过程中的一个极为重要的环节，在房地产项目管理中具有十分重要的作用。 ①通过项目计划可分析研究项目的费用、工期、质量和效益的总目标能否实现，各目标之间能否相互协调。 ②项目计划既是对项目目标实现的方法、措施和过程的安排，又是对项目目标的分解过程。 ③项目计划是实施的指南和实施控制的依据。 6．项目计划的要求 项目计划作为一个重要的项目实施环节，在项目实施过程中起着承上启下的作用，必须防止项目计划的失误或失败。因此，房地产项目计划有较为特殊的要求： （1）必须按照批准的项目总目标、总任务作详细的计划。 （2）项目计划必须符合实际。 ①符合环境条件。 ②符合客观规律。 ③符合项目各参加者的实际情况。 （3）满足客观的经济性要求。 （4）具有全面性。 （5）项目计划必须要有一定的弹性。 （6）详略得当。 ①技术设计深度。 ②结构分解程度。 ③项目复杂程度。 ④计划期长短。 ⑤资料和信息的详细、精确程度。 ⑥计划与项目组织的适应性。 （7）项目计划与项目风险的适应性。 二、工期计划 1.工期计划的概念及其主要工作 （1）工期计划的概念 是房地产项目计划体系中最重要的组成部分，是其他计划的基础。目前许多项目管理软件包都是以工期计划为主体进行成本、资源的计划和控制。工期计划主要是确定项目活动的相关性及持续时间，确保项目的及时完成。 （2）工期计划的主要工作 ①安排并确定项目活动间的逻辑关系； ②根据所需资源和相关条件，估计各项目活动的持续时间； ③按总进度目标编制详细的进度计划（一般采用横道图），绘制工期