中国当代房地产研究专题之8-人口空间分布的总结与展望.pdf

行业研究 专题报告 贾祖国 人口空间分布的总结与展望 86-755 jiazg@ 2009 年5 月8 日 ——中国当代房地产研究专题之八 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 2597 人类城市化进程进展到今天，几多城市只剩古迹，几多城市繁荣不再，几多城市 依旧欣欣向荣。这些都和人口的空间分布有着直接的关系。人口的空间分布有无 行业规模 规律？如有，这些规律是什么？这就是本报告所探寻的答案。 占比% 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 9027 4.9 人口空间分布的决定因素：我们认为，在整个人类历史中，经济机会是决定 流通市值（亿元） 5951 7.8 人口空间分布的最主要因素，经济机会是由企业家（包含地主、商人）追求 重点公司市值（亿元） 3260 1.8 利润的动机决定的，他们将企业的地址选在能带来最大利润的地区，而企业 的利润又取决于人类特定时期供给条件（技术）和人类需求的变动； 行业指数 % 1m 6m 12m 工业革命前人口的空间分布形态为散居：牧业时代，人类的流动是“逐水草 绝对表现 13.4 121.0 -8.0 而居”。当农业和牧业分离后，地主和农民根据可耕地的分布而逐渐聚集在 相对表现 5.8 53.4 23.0 一起，也即人口是根据农业生产的经济机会来分布的。除了商业，已有的少 (%) 房地产 沪深 300 量城市基本没有什么特别的居住优势。人口分布基本上都是散居在乡村地区； 10 0 -10 第 1 次工业革命导致了人口的快速集中：以纺织机械为起点，以蒸汽机为核 -20 -30 心的第 1 次工业革命创造了以棉纺工业为核心，包括纺织工业、冶金工业、 -40 -50 采煤工业、早期制造业和运输业等五大部门的主导产业群。企业的选址主要 -60 靠近煤矿、铁矿和交通枢纽。人类对于收入弹性较高的工业品需求迅速增长， -70 May-08 Aug-08 Dec-08 Apr-09 不但人口快速聚集到城市，而且城市也比较集中。城市人口非常密集，居住 条件极为恶劣。农村地区的人口相应地不断下降； 相关报告 第 2 次工业革命延缓了人口快速集中的趋势：第 2 次工业革命导致电能的广 泛运用。企业的选址不再需要靠近煤矿、铁矿和交通枢纽，企业选址更自由 化。人类的需求也逐步转向了服务。城市出现分散化，郊区化也开始大规模 出现。市区面积大幅增长，人类居住条件逐步趋于舒适； 第 3 次工业革命对人口空间分布的影响才刚刚开始：随着通讯技术的快速发 展，企业的选址越趋自由，目前计算机和通讯技术的发展对人口空间分布的 影响也只是刚开始让人感觉到，但其影响在长期上将越来越显著。人们对闲 暇和自然的追求也在一定程度上影响了企业的选址。城市进一步分散化、城 市郊区化，人口出现了向农村回流； 中国人口空间分布现状与展望：目前中国的工业更多地是混合地利用了第1、