中国当代房地产研究专题之12：—房地产与人口的总结与展望.pdfVIP

行业研究 专题报告 贾祖国 86-10 jiazg@ 房地产与人口的总结与展望 孟群 86-755 mengqun@ 中国当代房地产研究专题之十二 2009 年8 月18 日 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 2143 总人口缩减和中青年人口占比减少是人口变化的总趋势，再加之中国生育政策的 急剧变化，人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈。25-45 行业规模 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰，随后将持续下降。城市化进程只能 占比% 股票家数（只） 116 7.4 在未来 14 年左右的时间里抵消该影响，从而维持房地产市场的需求。 总市值（亿元） 10767 5.1 流通市值（亿元） 7639 7.7 人口变化趋势：发达国家人口总规模将出现萎缩。随着死亡率快速下降结束 后，出生率下降开始越来越显著的发挥作用，人口总规模将出现萎缩；人口 行业指数 金字塔“蘑菇云”趋势。出生率和死亡率虽趋于稳定，但随着第 3 次死亡率 % 1m 6m 12m 革命的影响，人口寿命总体在不断延长。人口金字塔迅速从年轻型迅速转变 绝对表现 -16.1 60.5 95.6 为年老型——塔顶宽，塔底窄，非常像“蘑菇云”。这在发达国家已经非常 相对表现 -6.2 21.1 58.5 明显； (%) 房地产 沪深 300 150 一方面总人口缩减，另一方面中青年人口占比减少，二者都导致了购房适龄 100 人口的迅速减少：1950S 以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人 50 口规模总体上涨；相反过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与 0 人口增长速度的显著放缓同时发生；随着人口老龄化趋势的出现，海外已经 -50 出现了“住宅反向抵押贷款”，形成了对于住宅的负需求； Aug-08 Dec-08 Apr-09 Jul-09 中国人口年龄结构的急剧变化：上世纪的 50S-60S ，毛泽东鼓励生育，每个 相关报告 育龄妇女一生要生 5、6 个孩子；而到了上世纪 70 年代末，仅仅过了不到 20 年，邓小平时代又强制实行计划生育政策，每个妇女一生只允许生 1 个。因 此中国人口的年龄结构只用了不到 50 年的时间就完成了发达国家 150年以上 才发生的变化，因此人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都 要剧烈。25-45 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰，随后将持续下降； 城镇化进程只能在未来 14 年左右的时间里抵消人口下降的影响：城镇化因素 依然是房地产需求的重要支撑，城镇购房适龄人口在 2015 年到 2027 年间形 成了一个高峰平台，其中 2023 年前后达到最高峰，约为 2.483 亿。 敬请阅读末页的免责条款