营业税及物业税对住宅市场影响的比较分析.docVIP

营业税及物业税对住宅市场影响的比较分析 陈敏，朱建君，曾晖 [摘要]应用供求均衡理论分别对营业税和物业税对住宅市场中的存量市场和增量市场的短期影响做了比较分析；应用四象限模型对营业税和物业税对住宅市场的长期影响做了比较分析，并引用徐州市住宅市场的数据对营业税作了实证分析。在此基础上得出结论：在目前情况下，如能出台物业税，将更有助于稳定住房市场。 1、引言 2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。这是继2005年5月、2006年5月、2009年1月以来，国家第四次调整二手房转让营业税。纵观我国对于住宅市场的调控，在税收政策方面，一直依赖于营业税及契税的调整，而对于民众关心的物业税迟迟未能出台。这两种税收对于房价及住宅市场的影响究竟如何，本文从经济学角度对此问题进行研究。 2、营业税及物业税对住宅市场的短期影响比较 2.1营业税对住宅市场的短期影响 2.1.1营业税对于存量市场的短期影响 存量市场即二手房市场，二手房属于现房，没有生产周期，只要符合政策均可上市，价格不合适可以持而不售，转向租赁，所以从短期来看供给弹性较大，因此供给曲线较平缓。需要购买二手房的，以亟需住房但买不起新房的人为多，也即所谓的刚性需求，对于刚性需求，在短期内需求弹性不大，因此二手房的需求曲线较陡（见图1）。 以北京为例，根据中原地产、链家地产、美联物业三家知名中介公司的统计，北京二手房市场上挂牌出售房源中，此次政策调整最受影响的2到5年期的房源约占成交量的40%。除2009年底集中成交一批以外，基于对未来房价的预期向上，必定有相当部分不符合免税条件的住房延迟入市，或者是提价出售，在图1中表现为供给曲线上移，由S1到S2，均衡点由E1上升为E2，表现为房价上升，交易量萎缩。预计2010年上半年，二手房价格升高或僵持，而交易量将萎缩，出现有价无市的局面。 2.1.2营业税对增量市场的短期影响 由于存量市场可供房源减少、价格升高，而自住性需求随着我国的城镇化以及第二次生育高峰中出生人口处于适婚年龄的人口数量的持续增加，这部分需求将转向增量市场。房屋开发建造周期较长，一般至少一年，因此短期内增量市场的供给接近无弹性，需求的增加将导致需求曲线上移，由D1到D2，均衡点由E1上升为E2（见图2）， 房价上涨，交易量放大。在增量市场上将表现为供不应求，房地产商坐地涨价，增量市场进一步繁荣，因此营业税的调整对于开发商而言是好事。增量市场的繁荣又会对二手房市场起示范效应，导致整个市场房价居高不下。 2.2物业税对住宅市场的短期影响 2.2.1物业税对存量市场的影响 考虑到住房是生活必须用品，物业税必定有一定的免税面积，对自住性需求影响不大。二手房的需求以自住性需求为主，因此，二手房的需求可以近似认为不受物业税开征的影响。对于二手房供给，短期来看，供给弹性较大。考虑到目前租售比已经失调，住宅长期的租金收益率要低于银行存款利率。加收物业税后，持有成本升高，长期投资有可能变成负利润。所以，开征物业税后，将导致投资者加快出货速度，短期内存量市场供应将激增，供给曲线右移，由S1到S2，均衡点由E1下降到E2，价格下跌，成交量有所放大（见图3）。 2.2.2物业税对增量市场的影响 在增量市场上，物业税开征对自住性需求影响不大（因有免税面积），但由于持有成本的增加，对于投资者，投资房产风险加大，收益降低，因此住宅投资性需求降低，考虑到目前增量市场上的投资需求占比已经比较大，征收物业税后，需求曲线将显著下降，由D1下移至D2，从短期来看，增量市场的供给接近无弹性，因此，均衡点从E1降为E2。增量市场表现为交易量稍减，价格下跌，或者是短时间的僵持（见图4）。 3、营业税及物业税对住宅市场的长期影响比较 3.1营业税对住宅市场的长期影响 美国学者丹尼斯提出的四象限模型，能够追踪宏观经济对住宅市场各种不同影响，分析住宅市场长期均衡问题。四象限模型便是通过租金和新开发建设量将二者建立联系。在图5所示的第一象限内，存量市场上的物业需求决定租金的水平。第二象限代表了增量市场的第一部分，以原点为起点的射线，其斜率代表了住宅资产的资本化率，即租金与价格之比。第三象限表示新建开发量随开发活动的增加而增加，在价格横轴的截距是保持一定规模的新开发量所要求的最低单位价格。这种开发活动受住宅价格变化程度的影响。第四象限内年度新开发建设量转换成为住宅物业的长期存量。 二手房转让营业税五年以后就免征，基于我国住宅市场的长期向好，使得未来相当长一段时间内，部分投机客转为长期投资客，也即投资客不会因为营业税离场，只会提价或推迟出售。在住宅市场上表现为存量市场的出租房源增多，存量市场的租金下降，租金的下降导致房屋的资产化收益降低，进而引起租售比进一步放大，也即同样的租金房子，其资产