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农民宅基地建房问答 珠海市住房和城乡规划建设局金湾规划分局 珠海市金湾区住房和城乡建设局 二〇一一年四月 1、问：为什么要规范管理农民宅基地自建房建设行为？ 答：近年随着农村建设的发展和城乡一体化步伐加快，农民的建房热情高涨。但是由于农村建房管理缺位，建房随意性强，抢建乱建，甚至非法占用国有土地、集体土地和农用地建设，因此尽快规范农民建房管理是一项很迫切的工作。规范农村建房不是禁止农民建房，而是规划引导农民建房，进一步改善农民的生产、生活条件，避免盲目的抢建行为发生。为此，市住规建局以《城乡规划法》、《建筑法》为依据，制定《珠海市农村宅基地住宅规划报建管理暂行办法》和《珠海市农民宅基地建设工程管理暂行办法》，并于2010年12月1日正式实施，积极引导新一轮农民建房行为。解决好农村住房问题，能还城市建设的有序优美，还社会管理的和谐稳定。 2、问：村民应符合哪些条件才能申请建房？ 答：按照市《关于规范我市农民（被征地农民）建房管理的若干意见》及金湾区的《实施细则》的规定，村民应符合以下条件之一才能申请农村私人住宅报建： （1）夫妻双方具有本村户籍的村民； （2）夫妻一方为本村常住户口村民，且生活居住在本村，另一方为国家机关、企事业单位干部职工，且没有享受城市房改政策者； （3）取得户籍单位批准，回乡落户，没有享受过城市房改政策的离退休、退职干部职工； （4）村内原有住户因结婚等原因分出来的新户，或本村户籍村民年满30周岁的未婚者，经村委会同意分配宅基地的； （5）有合法产权私房，但因规划等原因需拆迁的住户； （6）珠海籍华侨和港、澳、台同胞在本村有祖屋或祖传宅基地者。 3、问：农民私人住宅建设应符合什么建设标准？ 答：农民私人住宅建设根据不同情况应分别按下列建设标准进行建设： （1）本村村民新建住宅建筑面积标准依据珠府[2008]160号文的规定，为每户不超过400平方米，且层数不超过五层，基底面积不超过80平方米。 （2）本村村民拆旧建新的，若已享受新分配宅基地政策优惠的，按拆一建一标准核定建筑面积，层数不超过五层，若没有享受新分配宅基地政策优惠的，在拆一建一的建筑面积基础上，新扩建建筑面积按国土部门核定的建房指标确定，层数不超过五层。本村籍的海外侨胞拥有合法产权的旧房拆旧建新的，按拆一建一标准核定建筑面积。 （3）本村籍的海外侨胞在祖传宅基地建新房的，建筑面积最大不超过240平方米，层数不超过五层，基底面积不超过80平方米。 （4）因规划建设需要，进行整体搬迁的村庄，村民在统一分配的宅基地上建设私人住宅，其建设标准按搬迁补偿协议确定。 此外，农村新建、拆建私人住宅，应符合新农村规划，建筑退后用地红线的距离及建筑高度应满足消防、日照和卫生要求，具体技术标准及要求由规划主管部门另行规定。 4、问：农民如何办理自建房报建？ 答：在取得村委会在《农村宅基地核准表》上加具同意意见后，建房申请人只须到所在镇的农民建房管理办公室申报办理即可。农民建房报建业务集中到镇农民建房管理办公室，规划建设部门、国土部门在镇政府农民建房管理办公室设立专门的报建受理窗口， “一站式” 受理农民建房报建和竣工备案。该受理窗口可办理国土部门的《农村宅基地核准表》（新建）或土地（房屋）所有权证明（改建、扩建）、规划部门的《乡村建设规划许可证》和规划验收、建设部门办理施工备案和竣工备案。 5、问：农民建房报建需要提交什么材料？ 答：须提交下列材料： （1）《珠海市乡村建设规划许可证申请表》（原件1份）； （2）申请人户口簿和身份证明材料（复印件各1份）； （3）新取得宅基地的住宅规划报建须提供经当地村委会、镇政府、国土所加具意见的《农村宅基地核准表》（原件一份）；原有宅基地住宅规划报建须提供村委会（或社区居委会、村集体经济组织）意见（原件1份）和《集体土地使用证》或《房地产权证》（复印件1份，核原件）； （4）拟建房屋所在地地形图或准确相邻关系图（原件2份）； （5）建筑施工图（原件2份）；（注：需提供设计单位资质）。 6、问：哪些范围里的宅基地暂不批准报建建设？ 答：根据《珠海市农村宅基地住宅规划报建管理暂行办法》 （1）经政府批准已纳入整村搬迁或城中旧村改造实施计划和范围，且在自申报之日起两年内将启动改造的； （2）经政府批准已纳入我市“三旧”改造规划和计划范围，且在自申报之日起两年内将启动改造的； （3）不符合经依法批准的城乡规划的； （4）涉及占用农用地,且未办理农用地转用审批的； （5）超过批准的用地指标或超面积建设的。 7、问：农民建房怎样申请办理施工备案？ 答：宅基地建设工程开工前，申请人到镇农民建房管理办公室提交有关资料，申领施工备案证明；完工后，业主组织设计、施工等单位进行验收；验收合格后由业主出具工程结论报告，经设计、施工单位