百达丰总部基地项目产品定位报告初稿0829.pptxVIP

百达丰科学城总部基地项目开发产品定位初稿致 广东百达丰电子科技实业有限公司;本报告内容仅为项目阶段性工作沟通之用，并非最终工作成果，具体策划方案将在沟通之后再作调整与深化。 特此说明！;;项目背景;受地块是商业用地性质限制，确定了本项目主要往办公或商业的方向发展。 我们对多种物业形态分别研判，从而确定本项目的最佳发展方向，解决“做什么”？;;;“国家中心城市”凸显广州城市地位;经济稳定快速增长，产业结构不断优化;广州高新技术产业情况 2010年全市实现高新技术产品产值5670.71亿元，增长28.9%，占全市工业总产值的比重为38.5%亿元，自2000年以来保持着平均每年接近30%的高增长率；同时占全市工业总产值的比重不断加大，2010年更是达到历史最高点，为38.5%。 广州的高新技术产品产值在2010年达到5670.71亿元，进一步缩小与北京、上海、深圳的差距。;广州市城市规划;“黄埔－萝岗副中心”是广州市的副城区之一。 萝岗区区域空间规划发展定位：现代产业基地与创新基地，现代物流中心，高新技术农业示范区，东部新城。 2010年11月，通过了《广州城市总体发展战略规划》与 《广州市城市总体规划（2010—2020）纲要》，确定了城市重点发展地区为“一条中轴线、两个新城、三个外围城区”。其中，规划用10年时间基本建成东部山水新城，疏解中心城区密度过高的人口。 萝岗区城市空间发展布局及结构：“一城七区” 一城：萝岗中心城区，是萝岗区未来的行政中心、商务办公中心、科教文化中心、体育中心、山水型居住新城。萝岗中心城区内将形成“三心五片”的空间格局。 七区：包括西区、东区、科学城、永和、黄陂、镇龙镇、九佛镇等发展区。 ;广州市未来展望： 广东省政治、经济、文化、交通中心， 国家中心城市， 影响东南亚的现代化大都市。 萝岗区未来展望： 由单一产业功能区向综合性新城区转变。 适宜创业发展、适宜居住生活、适宜投资的新城区。 ;2011年1-6月全市平均增幅11%;广州市城市规划;;科学城外向型经济发达 ;科学城产业发展情况 科学城进驻企业主要集中在电子信息、生物医药、精细化工等六大行业，吸引了众多世界500强企业落户，包括因特尔、IBM、甲骨文等世界IT巨头，索尼、VTRON、三星等著名电子企业，广州有史以来最大的外资项目LG项目也落户于此。 光宝产业园、广东软件园、广州国际企业孵化器、优宝科技园、丰彩菱重、金鹏电子、凌宇通信电缆、索尼华南电子、杜邦应用面材、丰田汽车、松乔电子、广日科技园等项目已在科学城建成投产。 同时依托区内现有产业优势，发展总部经济、研发设计、物流、商务服务等生产性服务业；提升发展商贸流通、房地产、社区服务等消费性服务业。 ;产业规划;科学城规划;交通规划 道路建设 将大观路、广汕公路改造成快速路；改造广汕公路/大观路立交；完成科学大道与大观路立交并与云溪路衔接，分流大观路的交通流，缓解大观路的交通压力。 轨道建设 完成轨道六号线建设，推进轨道二十一号线前期研究及建设。 地铁六号线：从金沙洲浔峰岗至萝岗区香雪站，共32站，全长41.9公里。一期（浔峰岗-长湴）已开工，二期（长湴-香雪站）计划于2011年年底开工，预计六号线于2014年全线通车。 地铁二十一号线：规划从四号线黄村站到水西。 ;科学城的相关优惠政策对引入总部性的大型企业有较大的吸引，但对中小型企业却缺乏利好。由于许多物业在规模、产值、税收等方面都设置了入驻门槛，因此阻碍了部分行业中小型企业的进驻，增加了中小型企业对区域内物业的需求。;区域规划对项目发展的影响;广州房地产市场环境;广州房地产宏观发展环境;商业用地供应市场分析;商业用地供应市场分析;商业用地供应市场分析;房地产市场整体环境对项目发展的影响;;广州商务区的发展呈现从西向东发展的态势。 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓。 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区。 珠江新城集中高端商务办公写字楼，将会成为未来的商务中心。;截至2010年底，广州甲级写字楼存量1,977,900平方米，占写字楼总存量的48％。目前广州甲级写字楼主要分布在环市东、天河北和珠江新城三个区域。 环市东是广州第一代甲级写字楼的诞生地。 90年代中后期，随着天河北周边的开发热潮，以中信广场为标志，逐渐成为新的甲级写字楼聚集地。 2003年珠江新城规划调整之后，开发商重新燃起开发热情，国际金融广场和富力中心等多个项目以高于中信广场的租金投入市场，树立了珠江新城的高端商务形象。;我司从五个方面，采用14项指标对广州现有的写字楼进行对比分析，完全满足该14项指标且综合水平较高者为顶级写字楼，综合水平稍逊者为甲级写字楼，部分达标者为准甲级写字楼。 地理位置及交通条件 位于成熟的