技术经济学概论 第2版 教学课件 作者 陈立文教学案例 技经案例——敏感性分析在房地产投资中的应用.docVIP

敏感性分析在房地产投资中的应用案例 教学目的：理解敏感性分析的含义；学习单因素和双因素敏感性分析的应用。 某房地产商拟开发一幢写字楼，其地价为100万元，半年后开工，建设期为18个月，即项目在两年内完成。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期半年，期末支付。据预测，建成后的写字楼售价可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每半年7.5%。各项支出及期望利润估算如下。 （1）置地费用：土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。则置地贷款本息 假设土地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息。 （2）建设费用：勘察设计费15万元，工程建设费600万元。 工程建设贷款本息：664.759万元。 假设勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期。工程建设费分3次支付，其计息期分别为2、1、0。 （3）其他费用：10万元。 （4）期望总支出：（1）+（2）+（3）≈835万元 （5）物业期望售价：1100万元。 （6）期望利润：E（x）=期望售价-期望总支出=265万元 从上述期望利润估算中可知：工程建设费用、开发期、贷款利率和物业售价4个可变因素是影响期望利润的4大因素。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望他对期望利润再做贡献。本案例主要讨论4大可变因素的变化对期望利润的影响，亦即讨论期望利润对各影响因素的敏感性。 单因素敏感性分析，找出敏感因素。 灵敏度的计算公式为 值越大，因素对项目的影响越敏感，即敏感因素。假设工程建设费用、物业售价逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的幅度变动，开发期、贷款利率按±20%的幅度变动，分别计算相对应的期望利润及敏感度，得出结果如表1所示。 表1 单因素敏感性分析 变幅 因素 -20% -10% 0 +10% +20% 物业售价 45 155 265 375 485 4.15 工程建设费用 394.229 329.617 265 200.385 135.781 2.44 开发期 308.581 — 265 — 203.109 1.17 贷款利率 283.915 — 265 — 245.563 0.37 由表1可以看出，物业售价和工程建设费用的灵敏度最高，他们是影响该项目的敏感因素。 2、双因素敏感性分析，确定两个敏感因素同时变化时对该项目的影响程度。 设物业售价的变化率为x，工程建设费用的变化率为y，当这两个因素同时变化时，项目的期望利润可表示为： E（x）=期望售价-期望总支出=1100（1+x）-170.256-664.759（1+y） =265+1100x-664.759y 图1 双因素敏感性分析 从图1可以看出，664.759y=1100x+265为该项目期望利润为零的临界线，临界线的左上方区域为期望利润小于零，临界线的下方区域为期望利润大于零。由此图可以计算出当物业售价在±10%内变动、工程建设费用在±10%内变动时，此项目是盈利的，没有风险；当物业售价在±20%内变动、工程建设费用在±20%内变动时，此项目盈利的可能性在97%左右；当物业售价在±30%内变动、工程建设费用在±30%内变动时，此项目盈利的可能性在70%左右，亏损的可能性约为30%。可见当物业售价下降超过20%、工程建设费用超过20%时，投资该项目的风险将大大增加，因此，作为投资者有必要对这两个因素未来的变化情况给予特别重视。 40 30 20 10 40 30 20 10 -40 -30 -20 -10 X Y