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个人住房贷款 一手住房贷款（PLAA） 二手住房贷款（PLAB） 易居宝 安居宝 一、产品定义 个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款，该贷款必须以所购房屋为抵押。 二、贷款原则 1、部分自筹 2、有效担保 3、专款专用 4、按期偿还 三、贷款的对象与借款人条件 1、对象：具有完全民事行为能力的自然人。 四、贷款期限、成数（以人民币贷款为例） 贷款期限：最长期限不得超过30年，且男性借款人贷款期限加年龄不超过65周岁，女性借款人贷款期限加年龄不超过60周岁。 贷款成数：个人一手住房贷款的最高成数不得超过所购住房价值或评估价值的70％(两项选其中较低一项)，具体成数不得超过法律法规和监管规定。单笔贷款的成数需根据借款人的还款能力和信用记录逐笔确定。 五、贷款利率、还款方式（以人民币贷款为例） 贷款利率：执行人行规定的同档次商业贷款利率，并可在规定范围内浮动。 还款方式：一年以上按月还本付息，一年以内可一次性还本付息。 六、借款人申请贷款时应提供的资料 借款申请书； 具有法律效力的身份证件; 婚姻状况证明； 收入证明； 借款人在中国银行开立的还款账户； 购房合同、协议或其他有效文件； 首付款收据等; 其他资料。 七、贷款资料初审 借款人资格审查 借款人还款能力审查 借款用途审查 担保条件审查 抵押担保 质押担保 保证担保 其它贷款人认可的担保方式 九、 抵押权的设立flv.doc 抵押双方以书面形式订立抵押合同，抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》的规定。 以期房抵押的，抵押双方办理预抵押登记备案手续；同时需落实期间担保，待该期房竣工交付使用后办理正式抵押登记，取得房屋他项权证明文件。 以现房抵押的，抵押人双方办理抵押登记，取得房屋他项权证明文件。 十、主要授信风险点 （一）借款人风险 1、借款人经济状况变化。随着市场经济的发展，下岗或分流压力加大，借款人未来收入难以预测，借款人可能因失业、疾病、职业变化、违法等原因致使经济条件恶化，无法按计划偿还贷款。由于私营业主经营的不确定性，这一风险对私营业主更加突出。 2、借款人投机、投资风险。部分借款人购房是以投资、投机为目的，期望通过房产的升值而赚取差价收入。一旦国家宏观政策调整、市场形势变化，将可能加大投机、投资成本，导致借款人预期收益下降或还款来源落空，从而影响购房贷款的偿还。 3、借款人欺诈风险。借款人违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段（如借款人与银行内部人员勾结作案）等，骗取银行贷款。 4、借款人恶意逃债。借款人素质低下，恶意逃避银行债务，致使银行蒙受损失。 主要授信风险点 （二）开发商风险 1、完工风险。由于各种原因，开发商不能按时按质竣工交楼，引起购房人与开发商之间的纠纷，导致借款人还款意愿下降，甚至中断还款，造成银行贷款的风险。 2、虚假按揭。开发商由于自身实力不足，或项目销售、资金回笼情况不理想，采取通过公司员工、股东、关联企业等关系人或其他人以虚假按揭贷款的形式套取银行信贷资金。 3、重复抵押风险。某些地区抵押登记机关把关不严，开发商以土地使用权和在建工程作抵押在一家银行获取项目开发贷款，售房时购房方又以所购房产作抵押向另一家银行获取个人住房贷款。由此出现重复抵押，使后者抵押无效，造成贷款风险。 4、项目风险。由于城市规划、城市建设等因素，致使开发项目周边环境发生较大变化，影响居住而造成纠纷，出现贷款偿还风险。 主要授信风险点 （三）营销模式风险 “间客式”营销服务模式——即通过房地产开发商介绍客户并收集、整理客户资料，银行仅对客户资料进行表面审查后即放款。这种营销模式导致银行过多地依赖开发商、而忽视了利用自身资源主动接触、了解和跟踪服务客户的重要性，放弃了银行作为贷款审批人对借款人进行严格审查的职责，给消费信贷业务健康发展埋下了较大的风险隐患。 1、“间客式”导致银行不了解客户，弱化了自身的贷款审查职能，将业务发展主要建立在“找项目”和谋求与开发商发展关系的基础上，有些分行甚至将部分贷前调查、贷后管理等风险控制工作委托给开发商。 2、过分依靠中介机构的担保，忽视对借款人资信的审查，在“间客式”营销模式下，银行过分关注开发商的担保，将注意力集中在对楼盘项目的评估上，忽视了对借款人自身资信的审查，忽略了对第一还款来源的审查。 主要授信风险点 （四）担保风险 1、抵押物价值风险。由于抵押物价值随着市场的变化而变化或前期估价过程中存在人为高估等问题，造成由于抵押物价值下降而使银行蒙受损失。 2、抵押物处置风险。一般认为，住房作为价值较为稳定的抵押物，是一个较稳妥的