市场比较法及其运用.pptVIP

房地产估价理论与方法;一、市场法的概述; 二、市场法的理论依据：市场法是建立在替代原理的基础上的。替代原理指出：在同一市场上具有相同效用的房地产在同一时间具有同样的价格（发生交易、可比、近期的交易）。所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。 一般来说，任何经济主体（个人、企业）在市场上的行为都是要以最小的费用取得最大的效用。对于买方，通常选择效用最大而价格最低的（物美价廉）；对于卖方；希望以最小成本获取最高利润。但是对于一定效用的物品而言，商品的成交，买方不会出过高的价格，卖方也不会接受过低的价格，由此买卖两方之间就会协商(讨价和还价)，确定出一个买卖双方都可以接受的成交价格。;三、市场法适用的估价对象和条件;2、市场法估价需要具备的条件：在估价时点的近期有较多的类似房地产交易。 在房地产市场不够发育或是类似房地产交易较少的地区就难以采用市场法估价。某一些房地产市场活跃的地区，因为较长时间内很少发生房地产交易，也不适用市场法。但是实际存在，而没有尽力去收集交易实例的，不可以成为不采用市场法估价的理由。 运用市场法估价需要把类似房地产的各种交易情况修正为正常的市场价格。主要消除以下三个方面不同所造成的差异： ①实际交易情况与正常交易不同。——交易情况修正（例如有没有急于出手或是急于购买、买卖双方之间有没有厉害关系，父子之间的交易，母子公司之间的交易） ; ②成交日期与估价时点不同。——市场状况调整（需要把类似房地产的成交日期时的价格调正为估价时点时的价格） ③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。——房地产状况调整。（不可能在交易市场上找到与估价对象完全相同的房地产，因此需要把类似房地产在自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格）。 当然，市场法求的价值有时不一定合理、真实。在一些主观的非理性的因素影响下，房地产价值有可能被高估或者低估，从而偏离房地产本身的价值。 ;四、市场比较法的基本程序;第二节、搜集交易实例;4.走访房地产经纪人、相关律师、注册会会计师及房地产交易当事人的四邻等。 5.向专业房地产信息提供机构购买房地产价格的资料。 6.同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系。 7.假装成房地产购买者，与房地产出售者，如开发商、代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料。 8.参加房地产交易展览会，了解房地产市场的价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。 ;二、搜集交易实例的要求; ⑥交易情况。如：交易目的，交易方式（招，拍，挂，协），交易税费的负担方式（买方、卖方各自承担还是协议由其中一方承担。有无厉害关系人之间的交易，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。 为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，针对这些不同类型的房地产，将所要搜集的内容制作成统一的表格。 此表格可命名为“交易实例调查表” ;四、建立交易实例库 ???? 建立交易实例库的最简单做法，是将搜集交易实例时填写好的“交易实例调查表”及有关资料(如照片等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类保存起来。有条件的，可以开发有关的计算机软件，将所搜集到的交易实例信息输入计算机中;第三节、选取可比实例;2、质量要求：选择可比实例的恰当与否，直接影响市场法评估结果的准确性，因此选取的可比实例应该符合下例要求： （1）可比实例的房地产应是估价对象房地产类似的房地产，选取的可比实例应该与估价对象处在同一供求范围内，并且在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似。具体应满足下列6个条件： ①可比实例在区位上应与估价对象处在同于供求范围内； 拿贵阳来说，如果估价对象是坐落在中华中路地区的一个商场，则选取的实例最好是在中华中路，但如果没有，则应该选择中华南路北段、中华北路南段这类邻近地区或者处于贵阳市一级土地上的同等级别的商业区。如果是某一小区内的普通住宅，则选取类似区域、档次、规模相同的交易实例。 ;②可比实例在用途上应与估价对象的用途相同； 这里主要指大类用途，如小类用途也相同则更好，大类分为①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业等。 ③可比实例在规模上应与估价对象的规模相当；选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5-2倍范围内。 ④可比实例在建筑结构上应与估价对象建筑结构相同；大类结构：①钢结构，②钢筋混泥土结构，③砖混结构，④砖木结构，⑤简易结构。 ⑤可比实例在档次上应与估价对象档次相当；档次是按一定标准分成的不同等级，例如宾馆划分为三星级、四星级、