大户型产品营销策略.docVIP

大户型产品营销执行方案 销售任务的明确和阶段划分 1.销售任务 18个月的时间实现8万平米的100%去化。 销售阶段的划分 1）前期准备阶段2013年1月——2013年3月； 2）酝酿蓄水阶段2013年4月——2013年7月； 3）产品体验阶段2013年7月——2013年9月； 4）开盘强销阶段2013年9月——2013年10月； 5）持续销售阶段2013年11月——2014年6月。 产品特征 1.大户型，居住舒适感强； 2.赠送面积大，户户送露台； 3.功能空间齐全且相对独立； 4.周边及社区配套设施齐全，符合日常生活需要； 客户定位和价格定位 1.客户定位 1）项目所处区域内的改善性需求的客户； 2）私营企业主； 3）政府高级公务员； 4）企事业单位高层管理人员； 5）部分投资性客户。 2.价格定位 1）本项目厘定价格时首要考虑产品品质、目标客户、市场状况、同类竞争楼盘等因素； 2）按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。 3）价格策略，中价入市，逐级加价。 销售方式和策略的选择 销售方式： 采取饥饿式营销，分两期开盘，一期销售位置相对较差的楼栋，楼王在二期销售，激发目标受众的购买欲望。 销售策略 1）按照销售面积销售，加大赠送面积的信息释放力度，让客户感到实际单价低； 2）选择良好的入市时机； 3）客户刺激策略，利用优惠的力度来控制和刺激客户，尽可能扩大客户对优惠的感官； 4）老带新及全员营销策略； 5）低首付门槛，对于资金暂时紧张的客户可以由公司暂时垫付部分首付款； 6）体验式营销的开展。 企划执行 前期准备阶段 酝酿蓄水阶段 产品体验阶段 开盘强销阶段 持续销售阶段 营销目标 1、先生夺人，推出项目定位，在高度和气势上压倒竞争对手；2、对项目概念进行炒作，吸引目标客户关注；3、积累1000组基础意向客户 1、积累1000组诚意意向客户。 1、隆重推出本市首个特色大户型样板间，2、争取在开盘前积累1800组诚意意向客户。 1、形成开盘强大的轰动效应；2、对前期的蓄客实现消化，达到开盘两个月去化70%；3、通过创新和服务，形成项目良好的额口碑； 1、延续开盘势头，促进老带新成交；2、二次开盘；3、实现清盘 营销策略 在提出形象定位的同时，渲染开发商品牌实力 以项目的大户型居住舒适性为主要卖点，将项目配套、交通等优势完全释放； 产品盛大发布 坐销加行销，快速抢占市场份额 真诚服务客户，真诚服务业主 媒体策略 户外、软文 户外、软文、报广 户外、报广、网络、电台、短信 户外、报广、网络、电台、短信、分众 户外、报广、短信 营销活动 产品推介会 内部客户推介会、客户联谊会 样板间开放活动 开盘仪式、答谢业主活动 业主联谊会等维系老业主的活动 产品呈现 1、工程开始施工；2、售楼部及开始装修，宣传物料开始制作； 1、工程上土方阶段完毕；2、售楼部开始使用，宣传用楼书、折页、沙盘等准备完毕； 1、景观示范区完善；2、会所施工完毕；3各种物料准备齐全； 1、工程进度10层左右；2、景观示范区及会所具备参观使用条件3、活动所需物料准备齐全； 1、基本封顶，进入准现房阶段；2、二次开盘的物料准备 销售工作 1、销售队伍组建；2销售人员培训；3、客户资源收集；4客户需求调研 1、接待客户咨询；2、巡展工作开始；3、优惠方案制定。 1、现场接待；2、参观样板间；3、体验式营销 1、价格制定；2、资金回笼计划的制定； 客户维护 2012.10.04