中心区地块项目立项竞拍的可研报告.doc

XX中心区地块项目竞拍 可行性研究报告  目 录 第1章、项目概况 4 1、拍卖地块位置 4 2、项目周边地块分析 4 3、地块主要经济技术指标 6 4、XX中心区政府投资项目情况介绍 7 第2章、XX区房地产市场分析 8 2.1、XX区区域概况 8 2.2、XX区房地产市场概况 9 2.3、XX区房地产发展趋势分析 11 第3章、中心区周边楼盘综合分析 12 1、中心区周边楼盘市场调研 13 2、中心区周边楼盘分析 13 3、片区市场供需分析 16 4、市场竞争分析 16 5、片区外销前景分析 17 第4章、项目SWOT分析 20 1、项目优势 20 2、项目劣势 22 3、项目机会 23 4、项目威胁 24 第5章、项目定位 25 5.1、住宅市场定位 25 5.2、商业市场分析及定位 30 第6章、项目开发计划 35 第7章、项目竞投分析 36 1、基本假设 36 2、地价测算 36 3、竞拍价格分析 38 第8章、敏感性分析 40 1、建安成本变化对利润率的变化 40 2、售价变化对利润率的变化 40 3、销售率变化对利润率的变化 40 第9章、风险分析 41 1、项目配套风险 41 2、片区人气风险 41 3、市场竞争风险 41 4、资金压力风险 41 5、其他风险 41 第10章、竞争对手分析 43 第11章、结论 44 第1章、项 目 概 况 摘要：本章简要介绍了拟拍卖地块的位置、主要的经济技术指标，以及项目周边地块的规划情况，同时介绍了XX中心区政府投资项目的开发进展情况。 1、拍卖地块位置 本月26日拟拍卖地块位于深圳市XX新中心区第17、18、19区，该地块被创业路、新安六路、兴华路、裕安西路、罗田路所围合。考虑到地块规模较大以及容积率等因素，政府将该地皮分成两幅地块拍卖，宗地号分别为A001—0119和A001—0120（其中：A001-0119：用途为商住混合用地，土地面积 83329.4 平方米，可建设总建筑面积为 257660 平方米；A001—0120：占地面积为183825.01平米，容积率为2.6，建筑面积为478000平米，其中住宅面积450000平米，商业面积10000平米，车位3850个）。 本次拍卖地块属于政府填海所造之地，截至目前，尚未全部填完，还有一部分在填。考虑到最近雨水量较大，政府出于信誉起见，把7月26日的拍卖标准确定为现状拍卖，经过咨询XX国土分局，实际的交地标准是三通一平，预计在8月底可以填到规划中的兴华路边上。 2、项目周边地块分析 2.1、项目周边地块情况介绍 本项目位于XX新中心区第17、18、19区，周边地块权属、用途情况见图一：XX中心区拍卖地块周边情况图（见下页）。 2.2、地块特点 2.2.1、A001—0120 地块基本上为一矩形状，长宽大约分别为655米、278米 地块面积较大，基本上是目前XX中心区规模最大的一块住宅发展用地，极具规模效应。 地块平整、方正、整齐，有利于项目规划 2.2.2、A001-0119 地块基本上为一正方形，边长大约在290米 地块商业部分所占比例较大，绝对数字达到3.8万平米 地块靠近XX区体育场、行政中心，地理位置优越 图一：XX中心区拍卖地块周边情况图 3、地块主要经济技术指标 A001—0119地块主要经济指标表 占地面积 83329.4平方米 土地性质 商住混合用地 建筑面积 257660平方米 其中 住宅面积211600 平方米，商业 38000 平方米，幼儿园 2400 平方米（单独占地不少于3000平方米），居委会 100 平方米，物业管理及活动中心500 平方米（含文化站、老年活动中心），社区健康服务中心 100 平方米，文化中心 2400 平方米，青少年活动中心 1500 平方米，多功能影剧院 1000 平方米，公厕一处 60 平方米，垃圾收集站一处。土地使用年限为 70 年。幼儿园、居委会、公厕和垃圾收集站建成后产权无偿提供给政府；物业管理及活动中心（含文化站、老年活动中心）、社区健康服务中心、文化中心、青少年活动中心和多功能影剧院建成后为社会提供服务，可以整体转让，但不得改变功能。本宗地上 211600 平方米住宅和 38000 平方米商业可进入市场销售。 容积率 3.1 建筑覆盖率 =30% 建筑高度和层数 高层 建筑退红线要求 西北（罗田路）=10米，东北（创业路）=10米，西南（兴华路）=8米，东南（裕安西路）=9米 机动车泊位数 2000个 市政管线接口 给水、污水、雨水接口在创业路、兴华路； 燃气、电源、通讯接口在创业路、兴华路、裕安西路、罗田路 A001—0120地块主要经济指标表 占地面积 183825.01平方米 土地性质 商住混合