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浅析房地产施工管理与技术手段 　　【摘 要】在房地产工程项目施工管理过程中，涉及的环节主要包括项目管理、工程造价控制、工程质量控制、工程成本控制等方面，本文通过在房地产工作的经验，进行总结，分析房地产项目施工管理和技术手段，为本行业的人们提供参考。 　　【关键词】房地产；施工；技术；管理 　　二十一世纪以来，在中国的建筑业迅猛发展的浪潮中，房地产产业发展迅速，房地产项目管理和技术手段越来越显得重要。只有通过先进的、科学的、系统项目管理和技术手段才能保证项目工程质量和工期顺利完成。 　　一、房地产施工管理问题 　　工程的项目管理的定义是，在项目实施的过程中，通过相关的制度、管理方法来控制的项目工程的建设，保证工程在相应的工期内达到其预期的合格工程质量。近年来，随着房地产建设规模的扩大，设计领域的丰富，其工程项目管理也变得越来越复杂，项目工程施工管理的形式也变得多种多样，比如从单一的承包形式演变为建设全过程承包、专项承包、阶段承包、和“建造—经营—转让”承包等形式。在项目工程施工多管理形势下，使得房地产在施工管理方面出现了一些问题。 　　1、管理和技术人员的素质问题 　　在提高房地产施工管理，应该提高管理和技术人员的能力和素质，才能准确的发现不良问题、分析问题，然后解决问题。如果管理和技术人员的知识和能力不过硬，就会容易在施工管理过程中忽略施工漏洞，最后影响到项目工程的质量。房地产管理和技术人员应具备一定的施工专业知识，对于施工过程容易出现问题的方面，要有所了解，能做到防患于未然，提前做好预防措施，保证项目工程施工的质量和安全。同时企业要定时对管理和技术人员的素质和能力进行考核，对于不合格的管理和技术人员进行培训再上岗政策。 　　2、施工合同问题 　　施工合同是建设甲方和施工方签订的，具有法律效力的文件，其内容规定双方对于工程的权利和义务，包括施工方按照建设甲方的要求，完成项目工程的建设，同时建设甲方支付给施工一定的报酬。对于房地产方，也就是建设甲方，在签订施工合同包括：选择施工承发包模式、合同文本、合同计价和支付方法、合同结构、合同赔偿、合同履行管理控制、合同反赔偿等问题。在房地产方同施工方签订施工合同，对于这些问题的处理其实是风险的分配。房地产方根据项目工程自身和国家法律法规的要求，选择施工承发包模式、合同结构以及合同计价和支付方法等[1]。 　　3、施工材料采购问题 　　工程项目建设一个非常重要的环节就是施工材料的采购，这不仅需要大量的资金，而且还和工程的质量紧密相连。如果在施工材料的采购方面没有遵循原则，就会出现施工材料的浪费、资金的流动受阻，对工程的建设是十分不利的。所以在施工材料采购的管理和控制上，需要注意三个方面：第一，施工材料采购的价格。根据资料显示，一般建筑材料占工程总成本的60%，所以经常出现施工采购采购违法的行为。一些施工材料的供应商没有合法的经营证件，提供的建筑材料质量不合格，通过给施工单位回扣，把施工材料卖个施工单位，这样就潜在提高项目工程的风险。还有由于建筑材料市场不完善，形成了内外价格不一致，提高内部价格，提高报价赚取利润，给企业造成损失；第二，施工材料采购运费问题，建筑材料不同与其他材料，具有用料大、质量大、运费高等问题，在对施工材料进行运输，不同其他运货商进行比较，没有合理的安排组织运输，随意安排施工材料运输，造成材料运输的浪费，提高了施工材料运输的成本。第三，不合理的确定材料进货的量。如果没有编制详细的施工材料用量。如果施工材料进货少，不能够满足正常的施工生产需要，延迟了施工工期；如果施工材料进货多，就会增加施工材料的储存和保管的费用，提高了施工材料的费用。 　　除了以上两个问题，在房地产施工管理中还存在人力资源管理、风险管理以及工程项目的其他管理问题等等。 　　二、房地产施工造价控制 　　在工程项目的决策、设计、施工、竣工过程中都涉及到工程的造价管理。影响项目工程施工的主要因素有物价浮动、工程量变化以及天气气候。物价浮动是建筑市场的原因以及天气气候的变化，不以人的意志控制。工程量的变化主要由于工程变更。工程变更导致工程施工阶段的工程变化，直接影响工程造价。所以需要控制工程的变更来达到降低工程造价。工程造价的形成阶段是工程设计阶段，如果攻城的设计发生了变更，对工程的施工进度影响很大。如果需要工程设计变更，需要尽量提前工程的设计变更，提前的越早，则工程的造价算是越小，反之越大，所以应加强工程的设计变更管理，使得工程项目施工更合理、经济。首先，加强对图纸设计的审查工作，减小图纸中错误以及遗漏问题，准确的预算施工图。协调好专业之间的合作，从各个角度对设计图纸进行审查和校核，提高设计的质量，避免由于设计考虑不周到，造成在施工阶段对设计图进行更改。如果由于设计单位的原因造成工程