义马市狂澜家居建材城项目投资可行性研究报告.doc

义马市狂澜家居建材城项目 可行性研究报告 ? 第一章???总 论 一??项目背景 1.1??项目名称 ?????“义马市狂澜家居建材城”，以下简称“本项目”。 1.2??项目开发背景 义马市狂澜家居建材城位于义马市滨河路和振兴路交汇处西北侧，属狂口移民用地。宗地面积约50692平方米，地块平整，地形较为规则，临街面长，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。项目地块为典型的城市二级综合用地，土地性质属商住综合用地，再经狂口移民村挂牌出让后，作为招商引资项目，该项目开发也获得政府的大力支持，将获得开发政策性优惠。 1.3??可行性研究报告编制目的 （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块价值进行合理的评估。 （2）对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计，功能分区等提出相应的建议。 （3）结合地块目前的状况和特点，探索项目开发方案在经济效益、社会效益、环境效益方面的可行性。 （4）对项目开发进行投资分析和风险分析。 （5）对项目决策及其实施提出优化建议。 1.4??可行性研究报告编制依据 （1）国家建设部及河南省颁布的与房地产相关法律与政策； （2）《中华人民共和国城市规划法》 （3）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （4）?义马市房地产相关法律政策与文件； （5）义马市的招商引资政策； （6）本项目的详细规划控制原则； （7）现场勘察和义马市房地产市场综合调研所得资料；（8） 义马市当前的建安成本、各项配套费用及其他规费收费标准； 二??项目概况 2.1??地块位置 本项目地块位于义马市滨河路与振兴路交汇处西北侧，依托滨河路和振兴路已初具规模的建材市场优势。周边主要的建筑物业形态为居民、单位用房；200米半径内目前以“街铺”?商业经营为主，经营范围涉及建材、食杂零售、批发、餐饮、休闲等其他行业。 四至范围： 东向：滨河路 西向：狂口移民村 南向：振兴路 北向：狂口移民村 2.2??地块规模与开发目标 本项目宗地面积共51674.77平方米，项目拟建成地上大小15栋商住楼，其中13栋商业楼为三层，单层建筑面积约10650平米。二栋为6层商住楼，底层为商铺，面向南边市场，上边5层为住房，面向北边，走生活区，单层面积为1300平方米。 2.3??地块周边环境与配套设施 项目地块处于义马市滨河路与振兴路交汇处，目前周边主要以临路商业为主，商业经营类别不统一，经营品牌参差不齐，对滨河路、振兴路状况及街区面貌均有待改善。 环境及配套设施： ☆　电力、电讯：接入本项目 ☆　给排水：管道铺设到位 ☆　交通临市1-3路公交车站 ☆　休闲广场：北边义马市体育广场，距本项目约500米 ☆　购物场所：300米内超市及临街小型商店 ☆　娱乐场所：300米范围内无大型娱乐休闲休闲运动场所。 ☆　医疗卫生：项目东侧为矿务局医院， ☆　教育文化、体育运动：狂口中小学校。 ☆　金融、邮政、电信：邮政储蓄所，农业银行，中国移动营业厅、中国电信营业厅、中国联通营业厅 2.4??项目性质与主要特点 本项目是以商铺为主综合项目，定位主题为商业发展模式。 项目主要特点有： 1???????项目地块双面临路，临街面较长，适合于商业地产项目的开发，但项目地理位置偏离市中心，还需对区域概念进行强势引导。 2???????土地年限为70年，使用年限较长，可形成独特经营点。 3???????地块无明显高低落差，地形较为规则，有利于项目开发。 4???????项目周边目前的街区环境并不理想，大量中低档次的临街商业影 响了项目地块的商业价值，增加了项目开发难度。 5???????项目为义马市体育广场周边的第一个代表型商业开发项目，成功开 发后对滨河路、振兴路商业圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。 2.5??项目地块价值分析 义马市建材商业核心区域为滨河路、振兴路的马路街铺。义马市狂澜家居建材城是以滨河路、振兴路建材市场为依托奠基，逐步向周边发展必然向西蔓延，从而带动周边区域，提升其商业价值，本项目势必首当其冲。因此，经济的发展趋势，市民的投资消费需求，给本项目发展至少提供了三大市场机会，使项目地块发展前景看好，如能顺利实现开发理念、物业形态、产品定位的市场差异化，将获得可观的效益回报，彻底改变目前本项目地块所在区域落后的商业环境，带动该区域的发展，带动区域物业的商业价值，使社会、市场、市民及开发商实现“四赢”。 项目地块价值的主要特点有： 1???????地形地貌、地块规模对项目开发规模有所限制，人流量不足，周边商业环境有待改善。但较为适应市场“单个项目总量应有所控制”的特征。 2???????交通区位价值目前尚不明显，适合于大件消费品的终端零售行业，但需进行一系列的区位概念引导，并在平面建筑规划设