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昊天大市场三期可行性分析报告 湖北昊天投资有限公司 2011-1-6 第一章项目开发宏观经济环境的概述 4 一、咸宁宏观经济 4 1、咸宁概况 4 2、咸宁经济概况 5 3、咸宁商业概况 8 4、咸宁人口概况 9 5、咸宁交通概况 10 二、城市规划 11 第二章咸宁房地产市场 12 一、咸宁房地产市分析 12 1、土地供应 12 3、市场价格 13 4、市场产品 14 5、客户构成 14 6、商业项目调研 14 7、市场调研总结： 16 二、咸宁市地产市场及市场特征 17 三、咸宁市消费市场的特征 17 第三章 区域市场中昊天大市场 18 （一）项目概况 18 （二）开发商简介 19 （三）周边配套 19 （四）咸安经济开发区基本情况 20 第四章 昊天大市场项目价值分析 21 一、昊天大市场目标定位: 21 二、招商定位: 22 三、影响项目价值实现的要素： 22 四、昊天大市场定位及特色 23 五、项目的优势及机遇 24 六、本项目的潜值 26 第五章 昊天大市场工程与销售招商计划 27 第六章昊天大市场的销售预测评价 28 一、营销策略研究 28 （1）商品市场目标定位 28 （2）招商策略 28 二、优势分析 29 第七章 环境保护、安全卫生和节能 29 1、环境保护执行标准 29 2、污染物与污染源 30 3、环境保护措施 30 4、安全卫生 30 5、防雷接地 30 6、消防 31 7、卫生和治安管理 31 8、节能 31 第八章昊天大市场的财务评价 32 一、昊天大市场项目销售及成本评价 32 一、销售收入： 32 二、昊天大市场经济分析指标 33 昊天大市场经济分析表 33 昊天大市场三期经济分析表 34 2、资金筹措 36 第九章 项目风险分析 36 一、社会、政治、文化等方面的不确定性和风险 36 二、经济发展方面的不确定性和风险 36 三、市场方面的不确定性和风险 37 四、房地产开发过程中的不确定因素 37 五、用决策树计算项目综合风险值 38 第十章 可行性研究成果 39 前 言 昊天大市场项目是湖北昊天投资有限公司在咸宁市咸安经济开发区中心地带投资的一个精品项目。其定位和开发既是经济开发区产业乃至咸宁市产业导向发展的需要，也是构筑房地产精品战略为特色的现代化大城市的一个重要组成部分。其开发意义就在于它既能为完善咸宁市的投资环境服务，又能提升项目整体价值和发展潜力，同时又能为其注入崭新的经营，创造市场需求，从而嬴得消费者的认同和接受。因此，对昊天大市场项目的定位和开发将为经济开发区聚集人气，完善及规范房地产开发市场，加快城市建设步伐将起到举足轻重的作用。 对昊天大市场项目进行可行性研究，其出发点和归宿都依托市场的现实状况与发展潜力，前者是针对现行咸宁市经济发展状态和人民的消费水平、心态以及现有消费市场状况作一客观而深入的调研，从而对项目发展前景有一个准确明晰的判断；而后者则是在前者的基础上就挖掘、培育和营造项目特有的市场领域，制定战略战术，以求该项目嬴得广阔的市场。 昊天大市场项目的可行性研究是从以下四个方面入手的：首先，调查了咸宁市房地产及消费市场的发展历程，切实探讨政府相关的产业政策和投资导向，从而把握发展本项目的新机遇；其次，调查分析咸宁市特别是经济开发区地产及消费市场的现状与特征，剖析市场跌宕起伏的关键因素，以便对项目的定位有一个明确的指引；其三，对咸宁市房地产及消费市场开发项目的调查，对照其开发经验和教训分析昊天大市场周边环境，寻求规避风险的有效途径，此外对经济开发区新的发展形势进行探索。 咸宁市素有“湖北南大门”之称，历为南下北上的主要通道，昊天大市场地处咸安经济开发区107国道，为咸宁市与武汉市之间的必经要道,周边多家大型建材机电企业与之相邻,并有大量新进驻企业厂房在建，潜在客户众多、地理位置优越是昊天大市场项目销售的最大的一个亮点，周边环境舒适，生活设施齐全，结构合理，配套设施完善，交通便利，目前咸宁市因经济政策的优越及投资环境良好，城市生活水平上升，大量新兴企业及房地产项目涌入咸宁，城市建材、装饰材料、家具等市场需求巨大，咸宁现也拥有各类专业市场多个，但这些市场规模小、布局分散、设施简陋、交通不便、货品单一，缺乏整体的辐射力和强大的核心竞争力，就急待进一步的整合和提升,为本项目的商业部分的销售提供了强有力的保障和机会。 现状的摸底和探讨，有助于昊天大市场的全面启动起到客观上的指导作用。 第一章项目开发宏观经济环境的概述 一、咸宁宏观经济 1、咸宁概况 咸宁，位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，俗称“鄂南”。 有“湖北南大门”之称。它东邻黄石、鄂州，西与荆州市的洪湖市隔江相望，南接潇湘岳阳，北靠九省通衢武汉。距北