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我国城市化与房地产业 协调发展关系研究 作 者： 薛永鹏 郭亚娟 李霄 指导老师： 张彩霞 陈旭红 参赛单位： 河北经贸大学 摘 要 针对我国城市化与房地产业的种种不协调迹象，本文依据城市化与房地产业的同步发展规律，建立了城市化与房地产业的综合评价指标体系，结合协调发展度模型，对两者的协调程度进行了度量，并应用神经网络模型，对未来我国城市化与房地产业的协调发展程度进行了预测。 研究结果表明：87年以来，城市化和房地产业都有较快的发展，尤其是房地产业，发展速度越来越快。在快速发展之下，两者的互动发展关系逐步得到了体现，协调程度逐步提高。06年之前，房地产业发展滞后于城市化发展，但由于房地产业较之城市化过快的发展速度，06年之后，房地产业领先于城市化，并且两者的差距将有拉大的趋势，这将引起协调程度逐步下降。通过预测，2008～2015年，城市化和房地产业发展水平不断提升，分别以 3.57%和13.41%的平均速度发展，即房地产业发展速度快于城市化的发展速度。从两者的发展水平看，预测期间城市化的发展水平滞后于房地产业发展水平，并且从绝对数值上讲，两者的差距有扩张的趋势。由此，导致了城市化与房地产业协调度呈逐步下降的趋势。 最后根据研究结果提出了政策建议。 关键字：城市化；房地产业；协调发展 1 引言 城市是人类文明进步的标志，城市化已经成为世界历史发展的一个不可逆转的趋势。目前，我国的城市化步入高速发展阶段，根据国家城市化发展战略，各地政府部门纷纷把房地产业作为拉动经济增长和推动城市化进程的主要动力，出现了城市化和房地产业互动发展的局面。房地产业与城市化的互动关系决定了房地产业与城市化发展阶段的同步性，而房地产业与城市化的同步发展规律要求房地产业与城市化必须协调发展。当前中国房地产业与城市化发展呈现出失调的迹象。从发展速度上讲，房地产业的发展相对于城市化的高速发展来说，仍是较慢的，呈现出总体滞后的局势。由于房地产业发展滞后，使房地产市场供给难以满足城市化加速带来的巨大需求，这不仅难以提高城市居民的居住水平，还会造成房价的急剧上涨，增加了中低收入阶层的住房难度。除此之外，房地产业发展滞后使城市化建设缓慢，城市对农村剩余劳动力的吸纳能力得不到提高，阻碍了城市化的进程[1]。 国内部分学者对城市化与房地产业协调发展做出了研究，如杨波（2007）[2]、王秀兰(2007)[3]、郝姝婕（2008）[4]等，但研究成果相对较少，研究内容、研究思路也大致相同，基本上先是讲述城市化与房地产业各自的发展规律，及二者协调发展的普遍规律，其次是提出现阶段我国城市化与房地产业存在的失调现象及成因，如城市建设无序，土地资源浪费严重；房地产业投资结构不合理；土地大量闲置与浪费；房价虚高，上涨过快，出现房地产泡沫；不确定的城市模式诱发了房地产的盲目开发；不合理的城市规划导致房地产开发的资源环境问题等等。最后针对问题提出解决方案，如利用都市圈扩散效应引导城市化发展方向；制定科学的城市规划, 促进城市经济社会全面、协调、可持续发展；合理选择区位, 提高城市化质量；加强宏观调控, 规范房地产市场；房地产业与国民经济、金融业、城市生态环境、土地资源利用、科技创新、社区文化建设和谐发展等。 本文以城市化与房地产业的综合发展水平为起点，从定量的角度，度量城市化与房地产业的协调发展程度。首先建立城市化与房地产业的综合评价指标体系，求出两者的综合发展水平。其次，运用协调度和协调发展度模型来评测两者的协调程度。最后运用神经网络对城市化与房地产业的综合水平进行预测，对未来我国城市化与房地产业的协调趋势进行预测。对于指导城市化与房地产业的协调发展具有借鉴意义。 2 城市化与房地产业的协调发展理论 2.1 城市化的速度演变规律 城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过程，是非农产业和人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变的自然历史过程。世界各国各地区城市化过程的开始时间、发展速度和已达到的水平存在着悬殊差距，但世界城市化过程并不非没有一般性的规律可循。1979年美国地理学家诺瑟姆发现，各国城市人口占总人口比重的变化轨迹，可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线[5]。中国学者高佩义援引英国的数据资料，基本上证实了这一曲线的存在。焦秀琦曾推导出它的微分方程：,其中Y为城市化率，r为城乡人口总增长率的差额，t为时间。 图1　城市化进程的阶段性规律 如图1所示，根据城市化进程特有的曲线特征，可以对城市化水平进行阶段划分。城市化进程曲线曲线有一个拐点A，按城市化率增长的加速度来划分，可以将城市化进程分为两个阶段，拐点之前为城市化进程的前期阶段，拐点之后为城市化进程的后期阶段。前