房地产企业内部管理权配置研究——一个案例引发地思考.pdf

内容摘要 随着房地产行业的发展，市场结构发生了很大变化，过去的卖方 市场已变为买方市场，无序竞争局面逐步进入有序竞争环境，尤其是 现在中国已成为WTO成员国，意昧着国际房地产开发商进入我国市 场的壁垒会逐步消除，房地产市场竞争会更加激烈。面对现有的以及 即将进入的强劲竞争对手，民营房地产企业如何尽快制定并实施相应 行动方案，提高经营管理水平，降低管理成本，提高员工积极性，提 高效率，建立能适应市场需求的企业组织架构，成为房地产企业非常 紧迫的任务。如何对房地产企业原有的低效率的运作模式进行再思 考，对原来的内部管理权进行再配置，成为民营房地产企业关注的焦 点。 目前，我国各地普遍存在一些家族式的民营房地产中小企业，由 于创业者在白手起家的创业过程中所起的巨大作用，企业一般采取创 业者集各种权力于～身以及家族式的经营管理方式，引起企业内部管 理权的交叉和越位严重，导致组织运行成本(包括决策成本、协调成 本、监督和控制成本等)很高；人才流失严重；管理者时间的机会成 本高；外部交易成本高等一系列严重后果。 产生管理权配置混乱虽然与民营房地产企业一股独大的产权结 构有关，但主要是由于房地产企业发展初期重运作、轻管理，以及创 业者不能随企业规模的不断扩大而提高相应的管理水平所造成。在企 业内部，既缺乏相应的财务监督与约束体系，创业者又不知道应该将 哪些管理权力配置在哪些部门哪些层级，只好实行简单的高度集权以 及家族式经营的管理方式，使管理权配置混乱成为必然。 为了解决民营房地产企业管理权配置混乱的问题，本文首先提出 了配置管理权的前提，根据房地产开发的各个阶段，将房地产公司划 分为两种经营模式，即根据不同的经营内容划分为纵向一体化和专业 化经营。纵向一体化经营的公司涵盖了房地产开发的全过程，而专业 化经营的公司只涉及其中的一部分。为了使权力配置更完善，更具有 代表性，本文按照房地产开发各个阶段的顺序，针对纵向一体化经营 的公司进行了全程的管理权配置，专业化公司可根据相应的经营内容 进行适当调整。 其次，本文对配置房地产企业内部管理权的依据进行了描述。第 一是效果和效率原则，分别从效果和效率两方面进行了探讨。从效果 方面，将房地产企业的总目标按房地产项目开发的各个阶段分解为各 阶段目标，根据市场营销的营销组合(4Ps)理论，并通过价值链分 析，对各阶段的房地产业务流程进行优化和整合，保证流程的各项活 动都围绕组织目标进行，从而保证企业目标的实现；从效率方面，首 先根据哪些工作岗位完成哪些基本业务活动更有效率进行岗位设置， 其次根据哪些岗位在一个部门更有利于业务活动的完成而进行部门 划分，最后为了更有效率地完成业务活动，分别从决镱权、人事权、 指挥权、控制权等角度对各个岗位、部门、层级的管理权进行配置。 第二是依据管理成本与管理收益。管理成本包括组织的构建和运行成 本、委托代理成本、外部交易成本、管理者时间的机会成本。如何通 过管理权的配置，从而达到降低管理成本的目的，是判断管理权配置 是否合理的标准之一。然后分别提出了划分部门和岗位的依据，这是 合理配置管理权的基础。最后是权责对等的原则，这是最后完成权力 配置的直接依据。 再次，根据上述权力配置的依据，提出了具体实施的步骤。通过 优化房地产业务流程，从而晃定出基本活动单元；通过分析基本活动， 进行部门和工作岗位划分；通过横向各部门和纵向各层级对管理权力 的需要分析，配置管理权力；并对具体实施中的注意事项进行了说明。 最后，通过上述对房地产企业管理权配置的探讨，本文主要结合 一个具体的民营房地产企业进行了案例应用。根据案例企业的实际情 况，对各岗位、部门和层级的管理权配置做了适当的调整，得到了一 个具体的实施方案。 本文的结构、方法、使用材料 1、本文的结构、方法 本文共分四章。 第一章从一个典型的民营房地产企业入手，通过具体案例分析， 分别从高度集权、管理越位、权力交叉等方面反映出目前我国大多数 民营房地产企业管理权配置混乱的现状，展现权力配置存在的问题以 及这些问题带来的后果和危害： 第二章从房地产行业特点和民营企业产权结构、发展历程、创业 者的管理水平等角度对产生问题的原因以及根源进行了剖析； 第三章针对这些原因，提出了解决管理权配置混乱前提、需要依 据的相关标准以及解决问题的步骤； 第四章结合房地产行业的特点，对合理配置房地产企业管理权提 供了～套