20101015-专题-房产新政解读.pptVIP

1 Ⅰ 政策出台背景 Ⅰ 政策出台背景 Ⅱ 政策内容评析 股市天天向上，房地产股受冷落 Ⅱ 政策内容评析 Ⅱ 政策内容评析 动迁房是否会带动房价下降存有疑问 Ⅲ 后续更严厉的调控手段 长期会影响房地产市场的供应结构 收税的住宅主要集中于高端住宅，其投资性或会更加明显。 收税住宅的市场化程度可能提高，价格波动或较大。 在长期，地方政府或许会为了增加财政收入而扩大税基， 对高端市场来说是潜藏的政策隐患。 房产商在进行房产开发时，将更多地从消费性房产的需求特征考虑，在商品房的档次、面积及功能方面更多地倾向大众消费者 总体上来讲，未来政策将更具细化，落地性强的特点 Ⅳ 政策后房地产行业走势预判 最后的话…… 24.97 42716.3 75.61 21358.15 ～42716.30 30.95 21358.15 外环以内 134.82 17886.80 279.26 8943.40 ～17886.80 43.4 8943.40 外环以外 面积数 2倍均价以上 面积数 1到2倍均价 面积数 均价以下 包含配套的标准 19.48 47855.70 68.18 23927.85 ～47855.70 43.88 23927.85 外环内 53.90 24315.48 291.37 12157.74 ～24315.48 112.21 12157.74 外环外 面积数 2倍均价以上 面积数 1到2倍均价 面积数 均价以下 扣除配套的标准 土地增值税影响范围广 上海细则解读 2009年均价：元；2010年至今无配套商品住宅成交面积：万方 原先的预征率：普通住宅按2%-2.25%预征率实行预征；别墅按2%-4.5%预征率实行预征；一般从低征收 以今年无配套商品住宅成交情况推测的土地增值税影响范围 不同标准下涉及的预征率提高效果不同 若是按照包含配套商品房的2009年外环内均价线和外环外均价线计，预征率不提高的住宅销售面积仅占13％。提高到3.5％的住宅占60％，提高到5％的住宅占27％。若是按照不包含包含配套商品房的2009年外环内均价线和外环外均价线计，预征率不提高的住宅销售面积仅占27％。提高到3.5％的住宅占60％，提高到5％的住宅占13％。 土地增值税政策着力点集中 上海细则解读 2％ 项目1倍均价 17925 锦绣华都 外环内 3.5％ 1倍均价 项目2倍均价 17789 康桥半岛公寓 外环外 预征率 预征标准 项目均价 同类物业 同一版块 5％ 项目均价8943，2％；8943项目均价17886，3.5％；项目均价 17886，5% 64102 绿宝园 独栋 5％ 35644 保利林语溪苑 联排 3.5％ 17789 康桥半岛公寓 公寓 预征率 标准 项目均价 不同物业类型 同一版块同一环线内 同一版块同一环线内，别墅和豪宅影响最大，公寓影响较小 同一版块，环内环外预征率差别巨大；外环外近外环的楼盘影响大 外环内压力小于外环外，若出现以减少土地增值税预征支出为目的的降价，会从外环线外靠近外环线的区域出现 独栋别墅虽然预征幅度上升很大，但是供应量小，需求弹性较低，预征率上升对于项目影响小。 联排别墅原先预征率同公寓，为2％，目前预征率相比上升3个百分点，幅度达到150％，或许是受影响最大的物业类型。 大部分住宅预征率相比原先提高1.5％，预缴金额提高75％，豪宅别墅等预征率可达到5％ 截止6月30日，各房企的二季度速动比率普遍高于行业平均水平，在平均线上分布的达到了71%，但也有不少开发商陷入速动比率缺失的泥潭。 截止8月19日已公布半年报的59家房企中，有43家房企上半年经营活动现金流净额为负，资金链压力普遍较大，但是仍有16家经营现金流净额为正，说明不同开发商对于资金管理有所不同。 因此只有个别资金链紧张的开发商在面临预征率上升时才会选择降价促销。 提高预征率对个别开发商有影响 上海细则解读 各上市房企2010年中报速动比率分布 行业平均水平 各房企在不同时间段 经营活动现金流净额比较 上海细则解读 预售制度微调 无助于加大供应 领取预售标准制微调 对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益 新政后 小高层、高层住宅完成项目工程2/3，多层住宅结构封顶 新政前 调整目标锁定高层、小高层住宅。结构封顶的要求使得大部分高层和小高层住宅比预计时间推迟上市。同时规定7月1日后领取许可证的项目实施新规，涉及项目或不多。由于外环线以内住宅绝大部分都是高层和小高层类型，供应减少范围主要集中在外环内区域。因此明年一二季度内外环内住宅供应量和成交量会显著下降，从而带动全市均价