关于中国物业税基本设想.docVIP

关于我国物业税税制的基本设想 摘要：房地产税收体制改革是一个复杂的过程，要解决房地产税收体制中存在的诸多问题，必然需要经历一个不断完善的过程。本文拟从物业税的税制设计方面提出几点建议，以促进地方公共财政体系的逐步完善。 关键词：税负结构 改革模式 税制设想 一、物业税改革的指导思想 1、调整现有房地产税负结构 我国现有的房地产税负结构极不合理，开发销售环节税重费多，持有环节税轻费少。因此，物业税的开征就是要改变这种局面，通过减轻房地产开发销售环节的部分税费，增加房地产持有环节的税费，促进房地产市场的交易流通，加大房地产投机者的持有成本，让拥有多套房产的人付出更高的代价，从而遏制一些过多的需求，调节居民之间的住房持有，引导房地产市场的持续稳定发展。 2、为增加地方财政收入寻找税源 我国地方政府财政收入缺乏稳定的支柱性税源。物业税的开征，涉及的征税面广，税源稳定且不易流动，具备了成为地方财政收入稳定来源的特征，随着物业税的推行，税制及税收征管等配套措施也将会不断完善，物业税也会逐渐成为地方政府税收收入的重要来源。 二、物业税的改革模式 在房地产保有环节征收物业税是中国房地产税制改革的趋势，目前理论界关于物业税的研究，普遍认为物业税的开征模式有以下两种选择类型： 模式一： 将现阶段实行的国有土地使用权批租制改为年租制，由房产购买者分期缴纳土地出让金，改变原有的房地产开发销售环节一次性缴纳土地出让金的局面，降低购房者在房地产开发环节的购买成本。在此前提下，将分期缴纳的土地出让金与现行房地产开发、销售、持有环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为物业税。取消土地增值税，将转让环节的印花税与契税合并统一征收契税。 模式二： 在不考虑是否改变目前实行的土地批租制的前提下，将目前在房地产的开发、持有、转让环节的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并为物业税。取消土地增值税，将转让环节的印花税与契税合并统一征收契税。 这两种模式下，笔者比较赞同后者。主要原因有： 1、土地出让金支付环节后移可能会导致金融风险加大。表面上看，土地出让金由一次性支付改为分次支付，虽然能暂时减轻房地产开发环节的成本，但实际上却会大大加重购房者后续的经济负担，如果支出超出了纳税人的经济承受能力，引起的便是银行业金融风险的加大，其后果将不难想象。 2、导致税基的难以确定。土地作为一种自然资源，其价值理应有市场的供求关系来决定，如果政府在开发环节将土地出让金规定为纳税人每期必须支付的固定税金，这又与物业税的计算方式出现冲突，因为按照国际经验，物业税的计算多是根据房地产的评估价值作为计税依据。 3、土地出让金支付环节的后移可能会加大纳税人的抵触情绪。物业税作为一种财产税不同于所得税，这种税不论纳税人是否取得所得均要交纳。假设纳税人缴纳了高额的税赋之后，却没有体会到由此从政府提供的服务中所享受到的利益明显增加，纳税人的信心自然就要下降，并且很可能会因此而千方百计地逃税以至于抗税。 4、土地出让金改为年租制，未必会从根本上解决房地产价格偏高和由此引发的房地产泡沫问题。房价高低的决定因素应是市场的供求关系，在大量的住房需求得不到满足的情况下，势必带来房价的高速上涨。2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%；销售额43995亿元，比上年增长75.5%。这些数据直观而形象地向我们展示了2009年中国房地产市场的疯狂程度，而这高涨的房价中自然包括了原已开发完工的房地产项目，谁又能说这都是“土地出让金惹的祸”呢？ 5、将土地出让金支付环节后移，有可能会大大提高征税成本，增加税收的征管难度。从征税范围来说，将大量的低收入阶层纳入征税范围不适合我国的国情；从税务机关来说，无论是现有的征管方式还是征管力量显然都不能满足需要。 三、物业税基本税制设想 1、纳税人 物业税的纳税人应为：在中国境内拥有土地使用权及建筑物所有权的单位和个人，包括自然人和法人。 自然人参照我国《个人所得税法》中规定的居民概念；法人参照我国的《企业所得税法》中的居民概念，即以总机构所在地来判断。另外，为了避免重复征税，可参照所得税的税收抵免办法。 2、课征对象 传统观点假定土地供给是完全没有弹性的，建筑物的供给是有完全弹性的，采用局部均衡的分析方法，得出的结论是对土地征收的税收是由土地所有者负担，而对建筑物征收的税收则由使用者负担。笔者认为，将土地价值完全从房产价值中分离出来是不现实的。考虑到我国的国情，土地出让金不宜分摊到物业税中，在设置课税对象时应将土地与房屋合并征收物业税。 3、征税范围 物业税广义的征税范围包括经营性房地产、行政事业单位的房地产和居民住宅三大部分。鉴于我国目前的国情，还存在大量的低收入人群，征税面不宜过大，对普通居民自住用房征税易带来抵触情绪，不利于