商业与办公基础知识培训(市场研究部配合部分).docVIP

商业与办公基础知识培训  一、目录 办公楼及商铺基本概念 办公楼、商铺市场介绍基本内容 商办市场主要研究内容 商办市场策略与定价原则 典型案例 二、基本概念 办公楼相关知识 1）档次标准划分 就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。 2）办公楼开发经营模式 办公楼的开发经营模式有两种：建造后出租，获得长期稳定的租金收益，这种办公楼称为租赁型；建造后出售，获得一次性的销售收益，这种办公楼称为销售型。 3）办公楼的特点 租赁型办公楼特点 楼宇品质高。租赁型办公楼由它纯租赁的经营模式决定，其更注重楼宇的品质及配套，只有在这些方面做好才更容易招租，且楼宇品质对于租金的提升也非常至关重要。 租赁型办公楼需要优良的地理位置，通常建在成熟中心商务区或政府大力开发的导向型区域，以此来获得大量优质租客和较高的租金收益。 纯租赁办公楼可以获得长期稳定的固定回报率 这种项目前期需要投入大量资金，建成后依靠每年租金收入来收回成本，需要较长的时间才能完全收回前期投入的资金，故对开发商的资金流和实力要求较高。 需要专门的物业管理公司和经营公司 存租赁型均由专业的管理公司经营管理，统一经营，便于管理，专业要求较高。 需要积累一定的客源，招租需要长期进行。大客户通常需要谈很长时间，通常在项目立项挖地基时就开始洽谈有意向客户。且均采用中介，给予中介的条件也较为优厚。 有实力的大公司才可以开发此类项目 地段、楼宇品质决定租金。中心商务区办公楼均为出租，由于租赁能取得非常好的稳定回报一般每年都超过15%，所以不会出售。 客户租赁办公楼时，预算租金决定所能选择办公楼的档次、地段 销售型办公楼特点 楼宇平均档次较低 不需要太好的地理位置 中心商务区外围、次级商务区 只获得一次性销售收益 不十分需要专业的营销代理公司 开发资金多为银行贷款，资金压力较大，一但出现问题容易出现烂尾楼 出售需要大量的广告、推广，以期在短期迅速去化，收回成本 对开发商要求不高 2．商铺基本知识 1）商铺分类 商铺的种类繁多，以规模划分，包括： 超大型综合性购物中心（Shopping Mall） 购物中心（商场） 百货公司、专业商场 临街店铺 相应的，以档次划分，包括： 市级商业 区域商业 社区商业 2）零售企业 零售企业为满足不同的消费需求和目标顾客而形成的不同经营理念、经营方式的表现形式。 3）商业街区——类型 中心商业街区：位于城市中心位置，至少有一个大型百货店，业态组合丰富，其他区域消费者占70%，本区域占30%。 次级商业街区：位于区域中心位置，中小型百货店和其他专业店专卖店等，主要为本区域消费者。 邻里商业街区：存在与居民区中，为附近居民提供便利性的购物场所，主要客源为附近住宅区的居民。 专业性商业街区：经营商品类型相同或属性相似的商店汇集在一起形成的商业街区，规模有较大弹性。 三、基本内容 1．上海主要商业区分布 根据《上海零售商业服务网点发展规划》，目前上海有市级商业中心8个（即四街四城），区域商业中心12个。 市级商业中心：南京东路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城。 区域商业中心：五角场、老西门、曹家渡、中山公园、虹桥、大柏树、提蓝桥、打浦桥、上海莘城、武宁新城、彭浦、昌里。 但是需要注意的是，中山公园与五角场最近有大量商业项目在建，根据新一轮的规划，在不久的将来，这两个商圈将成为与四街四城并列的市级商圈，上海的市级商业中心数量也将增加至10个。 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1.南京西路 2.淮海中路 3.南京东路 4.豫园 5.徐家汇 6.中山公园 7.新上海商业城 8.天目西路不夜城 9.四川北路 10.五角场 2．上海主要商务区分布 3．上海主要商务区拓展趋势 传统商务区淮海中路沿线 传统商务区 淮海中路沿线 徐家汇地区 南京路沿线 人民广场地区 小陆家嘴地区 虹桥地区 传统商务区的扩展 向西扩展 沿肇嘉浜路沿线扩展，烂尾楼改造为主 向西扩展 沿西藏中路沿南北扩展 区内新建，使总规模扩大 以虹桥为中心，向四周扩展 新开发热点区域 传统商务区外围 传统商务区外围 长寿路沿线 北外滩地区 新上海商业城 金桥地区 当前租金水平 1）上海办公楼市