物业管理制度与政策精选 第四章 房地产相关制度与政策.doc

物业管理制度与政策精选 第四章 房地产相关制度与政策 第四章 房地产相关制度与政策 考试基本要求 掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租 赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》等。（重点关注相关法律，并且注意管理制度的层次） 房地产管理制度，大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。本章就这些管理制度中与物业管理联系较密切的制度，结合住房制度改革有关政策，做概括介绍。 第二节 房地产开发经营管理 这里提出的房地产开发经营概念，仅指经营性房地产开发建设，不包括基建投资性质的开发建设和仅针对基础设施建设的土地开发。此外，房地产开发经营中商品房销售与出租方面的内容，并入房地产市场一节统一阐述，本节不做介绍。 一、房地产开发企业管理 房地产开发企业是具有企业法人资格的经济实体，必须依法设立。 (一)设立房地产开发企业的条件 1．房地产开发企业资格 企业资格是该项企业成立的法定条件。根据房地产开发客观情况和实际需要，设立房地产开发企业除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的以下条件： (1)有100万元以上的注册资本； (2)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 上述条件是针对全国基本情况提出的要求，标准较低。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定，省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件，作出高于上述标准的规定。 2．房地产开发企业资质（重点关注相关数据） 企业资质是行业主管部门针对不同条件企业所做的分类。为规范房地产开发企业的市场活动，《房地产开发企业资质管理规定》将房地产开发企业划分为4个资质等级 一级资质： (1)注册资本不低于5000万元； (2)从事房地产开发经营5年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续5年建筑工程质量合格率达100％； (5)上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人； (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； (9)未发生过重大工程质量事故。 二级资质： (1)注册资本不低于2000万元； (2)从事房地产开发经营3年以上； (3)近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续3年建筑工程质量合格率达100％； (5)上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额； (6)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人； (7)工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称； (8)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； (9)未发生过重大工程质量事故。 三级资质： (1)注册资本不低于800万元； (2)从事房地产开发经营2年以上； (3)房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； (4)连续2年建筑工程质量合格率达100％； (5)有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书 的专职会计人员不少于2人； (6)工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称； (7)具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度； (8)未发生过重大工程质量事故。 四级资质： (1)注册资本不低于100万元； (2