中级经济师-房地产实务-冲刺讲义02-第二章　房地产征收征用.docVIP

第二章　房地产征收征用　1.房地产征收的概念　　■是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为　　■本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）　　■征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权，是物权变动的一种特殊情形　　2.房地产征收的限制条件（三条件）　　■征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收　　■征收必须严格依照法律规定的权限和程序　　■政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿　　3.征用的概念　　指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）　　4.征用的限制条件　　■征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）　　■征用应符合法律规定的权限和程序　　■使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿　　5.征收与征用的异同　　■共同点（两点）　　﹒强制性，都不必得到财产所有权人的同意　　﹒补偿性，都应给予补偿　　■区别（四点） 　　 区别项目 征 收 征 用 适用对象不同 限于不动产 动产、不动产均适用 前提条件不同 为了公共利益需要 因抢险、救灾等紧急需要 所有权转移不同 所有权转移 所有权不变，使用权转移 补偿内容不同 法律规定 双方依据法律规定协商确定 　　6.公共利益的界定　　房屋征收条例中在立法史上首次界定了公共利益的范围　　■国防和外交的需要　　■由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要　　■由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要　　■由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要　　■由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要　　■法律、行政法规规定的其他公共利益的需要　　7.公共利益的特点（四特点） 　　 特点 解释 公共利益是客观的 独立地真实地存在于各种利益之上 公共利益是共享的 是社会共同的、整体的、普遍的利益，不是多数人与少数人的问题 公共利益是不确定的 利益内容的不确定性和受益对象的不确定性 公共利益不同于国家利益或政府利益 有时重合，有时甚至冲突，政府并不绝对代表公共利益 　　8.国有土地上房屋征收的管理体制　　　　9.作出房屋征收决定的准备工作（3个前置条件）　　■征收应符合经济与社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划　　■作出房屋征收决定前，应进行社会稳定风险评估　　■作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用　　10.征求意见及修改　　■征收补偿方案征求意见期限不少于30日　　■旧城改建多数被征收人认为方案不符合规定，市县政府应组织被征收人与公众代表参加听证会　　11.房屋征收的实施　　■在征收范围确定后，不得实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途，否则不予补偿　　■暂停办理相关手续，最长不超过1年　　实施房屋征收的相关规定　　■任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁　　■禁止建设单位参与搬迁活动　　12.房屋征收补偿的内容（三部分）　　　　13.房屋征收补偿的方式（两种）　　　　14.被征收房屋价值的评估　　■房屋价值的确定　　﹒应由具有相应资质的房地产价格评估机构按《国有土地上房屋征收评估办法》确定　　■房屋评估机构的选择　　﹒由被征收人在规定时间内协商选定　　﹒规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人，按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定　　15.对房屋评估价值有异议的处理　　■对房屋评估价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估　　■对复核评估仍有异议的，可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定　　16.订立补偿协议或作出补偿决定　　　　17.出具虚假或有重大差错的评估报告的法律责任　　■由发证机关责令限期改正，给予警告　　■对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，记入信用档案　　■对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案　　■情节严重的，吊销资质证书、注册证书　　■造成损失的，承担赔偿责任　　■构成犯罪的，追究刑事责任　　18.何为一书四方案　　■农用地转用方案（土地用途改变）　　■补充耕地方案　　■征收土地方案（所有权改变）