美克嘉美湾策略方案(增改).pptxVIP

美克嘉美湾策略营销策划部一、本体分析二、资源分析三、项目定位四、客群分析五、项目短板六、推广操作七、人员安排八、营销思路目录第一篇 本体分析武清位于北京和天津两大直辖市之间，素有“京津走廊”之称。武清地理位置极为优越，距北京71公里，距天津市区13公里，距滨海新区58公里。在“京津冀一体化发展”大概念的指引下，武清享受着各种利好资源的辐射。站在市场看项目： 我们的项目现阶段处于市场下行通道，政策在下半年的紧密出台已经反映了市场到了紧要关头，但救市信号的集中释放也直接影响了客户购买的信心。站在区位看项目：我们的项目处于武清区的北侧优势：交通发达、自然资源充沛、旅游资源丰富劣势：城区客群不认可该地点，距离优势配套资源较远站在产品看项目：我们的项目别墅、洋房、高层混搭。优势： 自然环境好，别墅尺度大，别墅有温泉，智 能家居系统先进劣势：项目周边缺少生活氛围站在客群看项目：我们的项目客群较分散高层：小面积尚可、武清城北南蔡村附近周边村民，难以承接大面 积高总价。洋房：11层的本地不认可为洋房，6层的量太少，外地客群没抗性。别墅：各种客户来的不少，但是成交完全靠关系。 站在操盘看项目：我们的项目节奏有点乱，眉毛胡子一把抓现金流：本地客源小户型全卖光了，无法实现快速去化， 全部楼座除44套小高层未全部打开，其余楼座已 经卖花了。利润率：从容积率的损失到开工周期拉长已经增加了项目 开发成本，议价空间难以形成。连篇累牍众多方面看看我们可以改变什么？1、区位：无法改变，地段是项目成功的50%。对于天津客户远了，但是 对于北京客户近了2、产品：无法改变，一二期难以改变，大户型，户型单一，赠送面积少， 产品设计决定了项目成功的30%。但是可以增加附加值，如高配智能家居。连篇累牍众多方面看看我们可以改变什么？3、客群：未来别墅的客群在北京，能消化300万别墅的客户就不在乎500 万，甚至不在乎户型，在乎的是环境、服务和功能。4、服务：买个房子就必须买个服务，云乐汇已经很好的搭建了这个功能 平台，但是为了服务买单就一定要有与客户相关的看得见摸得 到的服务。第二篇 资源分析项目的方向-资源的利用 项目优势不明显的时候，我们要学会借势。那么我们来 看看我们有什么可以借势的公共资源 佛罗伦萨小镇 全国首座纯正意大利风格的佛罗伦萨小镇京津名品奥特莱斯。“佛罗伦萨小镇-京津名品奥特莱斯”设有奢侈品、国际名品、运动和户外以及休闲四大特色购物主题体验区，提供近200家门类丰富的奢华及时尚精品区。公共资源凯旋王国主题乐园一期以大型户外游艺设施为主，包括凯旋广场、激情游乐场、勇闯索马里、穿越无限、奇遇冒险、太空基地和童乐汇等七个主题游乐区。二期以室内亲水型游艺设施为主，分为水上体育运动馆、水上刺激游乐馆、水上冲浪馆、儿童戏水游乐馆、热带雨林休闲馆等五个主题游乐休闲项目。独有资源北运河休闲旅游驿站占地1200亩，由北运河精品花园酒店、游客服务中心、农耕体验园、房车露营区及儿童游乐岛组成。房车露营区占地70亩，有10辆极具特色的欧式房车和两个由不同类型的房车合围而成的房车组团，建有自驾房车锚地，可为自驾房车的游客提供上水、下水、蓄电等服务，是天津目前唯一的房车露营地。独有资源 龙凤新河和北运河环抱 2017年北运河三地初步通航，2020年实现北运河正式通航独有资源滨水休闲绿道“绿道”是仅供人们步行和自行车骑行的景观道路，可满足现代城市人休闲健身和亲近自然的生活需求。北运河畔的滨水休闲绿道南起八孔闸，北至碱东路，全长9.8公里。优势资源交通资源武清高铁站一天36班来往京津两地，距项目10公里15分钟车程，京津塘高速杨村出口3公里，距项目3分钟，距武清北出口1公里，距项目1分钟。 未来资源4万平米运河古镇商业包含特色餐饮“武清四合院”、滨水茶楼等。历史人文景观“康乾行宫”明年开放 920亩湿地公园，170亩“花海”花卉养殖，400亩北运河百花园，10000亩中药文化园，15000亩津北森林公园。优势资源汇总- “京津冀休闲旅游目的地” 房地产的优势资源中我们没有提及教育、医疗和商业，因为和以上相比他们都不够优势。自有的12班中高端双语幼儿园“美克置地已与华智教育集团艾德沃教育科技（北京）股份公司、瑞丁凯思（北京）文化传播有限公司、海嘉幼教机构等幼教机构签署了战略合作协议”，小学“畔水庭苑小学”，中学“南蔡村中学”。 医院最近的5公里“泰济生医院”“武清第二人民医院” 商业除了环渤海农贸批发市场没有商业。 第三篇 项目定位全新思考过程本项目到底在卖什么？真正迎合了谁？满足了谁？吸引了谁？用怎样的沟通方式促成交易？{卖什么}项目价值重新梳理、产品概念深度整合【“美克”基本认知：奢侈品营销独特性】本案作为武清的高档项目，尤其是别墅，作为商品的价值，绝不