REITs投资管理风险——以浙江省为例.pdfVIP

REITs投资管理风险 以浙江省为例 口范昱娟 蔡 轲 一 浙江省 REITs的发展状况 托产 品的实际年收益率均等于或高于原先的预期收益率 、 房地产业作为一个资本密集型行业 ．对资金 的依赖程度非常高 尤 f三)存在的问题 其是2008年下半年以来 国家宏观调控的影响 ．我 国房地产业对银行商 1．预期收益偏高。将表 1预期收益与同期商业银行的一年期存款利 业信贷的过度依赖问题逐渐暴露 这一方面是 由于我 国资本市场不够健 率与一到三年期贷款利率作对比．可以看到该信托机构2008年发行的 全，导致 民间的大量储蓄无法找到有效的投资途径 ．另一方面．则是 由于 房地产信托预期收益率明显偏离原先的收益水平 ．且大大超 出同期商业 房地产企业融资结构 比较单一 ．无法从正规途径获得足够的资金 房地 银行的贷款利率 按照收益与风险对等 的原理 ．考虑到2008年 l～l0月 产投资信托 (RealEstateInvestmentTrusts．以下简称 REITs)作为解决以 份国家对房地产行业的宏观调控 ．包括收缩信贷．该现象有其合理性 ．虽 上问题的有效途径 ．国内的发展主要有以下两种类型：房地产集合资金 然信托产品已要求房地产企业提供抵押资产 ．但随着抵押物(比如开发 信托和房地产公司型 REITs 目前房地产资金信托是浙江省REITs发展 的楼盘)价值 的下跌 ．因此依然存在一定的违约风险 。 的唯一形式 2．认购门槛仍然较高。以2008年发行的 “中投 ．新湖 ．香格里拉项 目 (一)已发行 的房地产资金信托 贷款集合资金信托计划”为例 ．中投信托有限责任公司通过向投资者募 浙江省共有4家信托机构：中投信托有限责任公司、宁波金港信托 集资金 ．投资于杭州新湖美丽洲置业有限公司的 “新湖 ．香格里拉 ”项 目 投资有限责任公司、浙江工商信托投资股份有限公司和杭州工商信托投 的后续开发建设。该信托计划认购 门槛过高(最低购买额 100万元起)限 资股份有限公司 。以杭州工商信托为例 ．自2003年 以来 ．该公司共发行 制 了一般投资人的参与．而这也正是 目前省 内房地产信托计划与REITs 了l6只与房地产相关的集合资金信托 ．如表 1，其 中11只已到期 ．总计 的最大 区别之一 融资 16．75亿元 3．物业空置率不稳定 作为 REITs投资首选的零售物业和写字楼等 表 12o03—2Oo8年杭州工商信托发行 的与房地产相关的集合资金信托 商业地产，其空置率需要保持稳定。以杭州为例 ．根据世邦魏理仕的数 预 期 宴 际 据 ．在 2007年4季度和2008年3季度优质零售物业 由于受国外金融危 期限 年 收 年 收 产品名称 成立时间 成立规模 机影响．空置率突然大幅上升 益 率 益 率 f％1 f％1 4．租金水平 租金水平直接关系到信托产品的收益水平 ．近 6个季 西湖．阳明谷度假村项 目集合资金信托计划 03-9-l1 7375万元 24个月 5．2 532 度杭州的物业租金水平保持 比较稳定的状态