滨州市恒泰广场商业地产项目定位及营销建议报告( 112页).pptVIP

* 营销思路 核心商圈综合体价值，越是稀缺的、唯一的，越会引起关注 产品价值的整合，差异性，越是个性鲜明的，越易引起客户兴趣 营销的力度和深度，直接与市场反馈、商业销售与公寓销售产生关联 附加价值和利益点承诺，给客户以明确的指引，激发客户购买欲望 以灵活的销控手段和现场销售配合活动，制造热销氛围，促进成交 以热销带动项目价值的持续提升，以口碑宣传促进成交 核心策略 全面整合，控制成本，实效为上 策略一：营销联动 整合商业和公寓资源，综合体形象塑造市场知名度。 策略二：整合传播 以活动作为贯穿始终的主线，其他传播方式配合。 策略三：软硬兼施 软性宣传与硬性广告相配合，为项目传播奠定坚实的基础。 策略四：内外相间 兼顾大众客户和业界人士，通过业内人士向目标客户传播。 策略五：客户维系 提升老客户满意度，口碑宣传，促进以老代新。 * 软性新闻 炒作 网络 广播 报纸 杂志 口碑 户外 现场包装 数据库 短信直投 公 关 活 动 推广渠道 通过一系列关联性较强的销售现场活动，对项目进行深入讲解，充分地培养客源，直接促进成交，造成口碑传播的良好效应。 重要节点的大型活动，如开盘、竣工、交房等； 主打活动，如产品推介会、现场体验活动、论坛活动、节假日活动等； 中小型活动：新老业主联谊活动、拓展客户资源类活动、促销活动等。 公关活动 * 以短信和DM直投为主要手段 把握地利优势，巧妙拦截 户外广告 / 道旗、工地围档 充分利用项目临路的优越性，设立户外广告与工地围档，在项目工程形象尚未能展示的前期，宣传项目、展示形象、引导客户。 户外与导引 现场包装 诠释新锐财富地标形象，展示现场力量 销售现场——营造热烈销售氛围，对底商进行情境式包装，渲染商业氛围，赋予客户想像空间。并建议从现场服务规范，到销售体、门童、保安服饰体现高形象和项目物业服务特色。 样板间——建议精装修样板间在精装公寓正式推出前完成亮相，营造高端品质的现场气氛。 直效行销 短信与DM推广成本低，客户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。 * 沙盘 充分利用项目规模大、环境好的特点推出，“体验式营销”沙盘，让客户更有参与性，使现场销售更具说服力。 展示本项目周边区域规划和未来生活远景，解除后顾之忧，并对将来空间更添信心。 将沙盘做成“可参与、步入式”，以本项目立体化景观主轴及人车分流的特点为主线。 通过沙盘畅想生活、畅想未来“生活原来可以这样……” 销售资料作为本案的第一形象代言而首先呈递于客户手中，建议本案宣传推广以销售资料为主的印刷品要以特色取胜，突显品牌的特质。 销售工具 楼书 楼书应从“形象”及“产品”二个方面加以描述。 * 海报 供阶段性使用，调性与楼书相吻合 客户通讯： 维护与客户之间的联络，及时发布项目信息 直投资料： 配合巡展和直销使用 笔记本与便笺： 作为礼品进一步传播项目知名度（为部分资料） VCD/DVD： 配合其它宣传方式在现场滚动播放，加深客户记忆，用画面、语言、音乐的多重复合起到感染、强化作用。赠送给前来现场的客户或邮寄给那些有可能成为购买客户的潜在人群。 * 整体推广步骤 推广之前积累客户，明推普通公寓，暗积累精装公寓和商铺客源 推广之前积累客户，明推精装公寓，暗积商铺客源 普通公寓 推广 精装公寓 推广 商铺 推广 筹备期 引导期 认购期 开盘期 调整期 清盘期 每类产品销售过程 案名炒作产品介绍投资引导 认购政策制定认购宣传（优惠）认购控制 开盘促销宣传开盘 * 阶段一 蓄势待发 整体形象造势/普通公寓预热，客户储备/招商先行/底商接受咨询和意向登记 2010.10-11 阶段二 开盘爆发 普通公寓推出/价格平开高走，产品价值建立热销/招商联动/价格拉升。 2010.12-2011.3 阶段三 工程进展，价值提升/口碑传播/精装公寓蓄势 2011.4-5 2011.5-6 阶段四 普通公寓售罄，精装公寓推出/品质升级，再次起势。 起势旺销 持续热销 阶段五 完美收官 主要招商工作完成,商业推出，火爆收官。 2011.6- 推广排期 * 第五部分 销售管理 * 一个优秀的营销顾问团队的三个要素是：信用、专业和制度， 信用——是一切商业的活动的生命线，作为以服务为根本的营销团队，信用的优劣 决定了这个团队在市场上的生存时间； 专业——营销顾问团队的服务对象是双重的，一方面是房地产开发商，另一方面是 购房者，我们要站在中立的立场上，用专