2015年项目可行性研究报告2.docVIP

目投资和财务分析 5.1成本分析 1、土地成本 该土地以企业破产收购形式获得，土地费用按暂行的250元/建筑平米计提成本。 建安工程费 乌鲁木齐多层住宅建安费用框架结构在850元/平米左右，砖混结构在800元/平米左右；物流中心商业（含商务）的建安费用在1500元/平米左右； 前期工程费 前期需要办理各种许可证，进行招标投标，进行可行性研究、勘查等，前期费用约占建安费用的2.1%； 基础设施配套费 ——九家湾项目成本估算表 方案一（商住开发） 1、商业（含商务楼）成本估算表 项目 费用（万元） 单价（元/平米） 说明 1、土地成本 4455.45 250 根据暂定数据计算（以实际为准） 2、建安费用 26732.7 178218平米*1500元/平米（商业建安费用） 3、前期工程费用 561.37 建安费用的2.1% 3.1办证费用 267.32 建安费用的1% 3.2可行性研究 26.73 建安费用的0.1% 3.3规划勘探设计费 133.66 建安费用的0.5% 3.4其它费用 133.66 建安费用的0.5% 4、基础设施配套费 4455.45 250 供电、水、气、暖以及排污、绿化、道路 5、公建配套费 1336.64 建安费用的5% 6、不可预见费用 750.83 37541.61 1+2+3+4+5ⅹ2% 7、开发成本 38292.44 2148.63（核算） 1+2+3+4+5+6 8、开发费用 3601.53 8.1管理费用 765.85 按开发成本的2%计 8.2销售费用 2835.68 预估销售额（73620.21万元）*3.8% 9、开发总投资 41893.97 7+8 10、贷款利息 343.97 利率6%，一年半计，（见投资计划和资金筹措表） 11、总成本 42237.94 2370（核算） 9+10 以上各项成本占总成本的比例分别是： 成本各项比例分析图 2、住宅成本估算表 九家湾住宅项目总建筑面积为251842平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户90平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积207353平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。 项目 费用（万元） 单价（元/平米） 说明 1、土地成本 5183.83 250 根据暂定数据计算（以实际为准） 2、建安费用 16588.24 800 砖混结构，207353平米*800元/平米 3、前期工程费用 348.35 建安费用的2.1% 3.1办证费用 165.88 建安费用的1% 3.2可行性研究 16.59 建安费用的0.1% 3.3规划勘探设计费 82.94 建安费用的0.5% 3.4其它费用 82.94 建安费用的0.5% 4、基础设施配套费 2488.24 120 供电、水、气、暖以及排污、绿化、小区道路 5、公建配套费 829.41 建安费用的5% 6、不可预见费用 508.76 25438.07 1+2+3+4+5ⅹ2% 7、开发成本 25946.83 1251（核算） 1+2+3+4+5+6 8、开发费用 1426.94 8.1管理费用 518.94 按开发成本的2%计 8.2销售费用 908 预估销售额（32554.42万元）*2.7% 9、开发总投资 27373.77 7+8 10、贷款利息 0 分期开发，以自筹和销售回款滚动开发 11、总成本 27373.77 1320（核算） 9+10 以上各项成本占总成本的比例分别是： 成本各项比例分析图 方案二：住宅开发（备选方案） 开发成本估算表 九家湾住宅项目总建筑面积为489378平米，其中需拿出44489平米住宅作为职工安置住房（按500户，每户90平米计算），职工安置住房采用全额集资的方式建设，实际可销售面积444889平米。因此，在本项目成本和收益分析中，不考虑该部分成本和收益。 项目 费用（万元） 单价（元/平米） 说明 1、土地成本 11224.73 250 根据暂定数据计算（以实际为准） 2、建安费用 35919.12 800 砖混结构，448989平米*800元/平米 3、前期工程费用 754.3 建安费用的2.1% 3.1办证费用 359.19 建安费用的1% 3.2可行性研究 35.92 建安费用的0.1% 3.3规划勘探设计费 179.6 建安费用的0.5% 3.4其它费用 179.6 建安费用的0.5% 4、基础设施配套费 5387.87 120