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房地产资本化率确定方法的新改进* 谢建春 雷玉桃 作者简介：谢建春 华中农业大学土地管理学院博士生。 [摘要] 本文从定量的角度分析了资本化率对房地产评估结果影响的重要性程度。分析得出安全利率和风险调整值是资本化率确定方法中的重点，指出了房地产估价中资本化率每年不变这一假设存在的重大缺陷，提出了采用中国债券收益曲线作为安全利率的集合，给出了风险调整值的测算方法。 The improvement on the evaluation capitalization rate of real estate XIE Jian-chun LEI Yu-tao (College of Land Management, Huazhong Agricultural University, Wuhan 430070, China ) Abstract: This text analyzes capitalization rate and assess the importance to real estate through quantitative method. Then, several conclusions have been obtained. First, the safe rate and the risk adjustment value is the key point of the capitalization rate. Second, the hypothesis that unchangeable capitalization rate every year is a great defect in the real estate appraising. Third, this text has proposed adopting the yield curve of Chinese bonds as the assembling of safe rate. Last, the calculating method of the risk adjustment value has been obtained. 房地产资本化率是用以将纯收益资本化为房地产价格的比率，其实质是一种资本投资的回报率。资本化率是房地产估价理论中的一个重要概念，是收益还原法中的关键参数，它的确定直接影响到评估的准确性。 一、房地产资本化率的重要性 资本化率是影响房地产评估结果准确性的敏感因子。但是业界许多学者和实务人员似乎并未对此有深入了解和感性的认识，下面本文对其重要性程度进行一个定量化分析。 收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上，并求取其现值之和的评估方法。其一般公式为： 公式 1 式中，为房地产价格；为房地产未来各年纯收益；为房地产未来各年的资本化率；为年期。为了方便说明，我们将公式1简化成两个自变量和来进行分析，即，简化后得到公式1最常用的变形公式2。 （、每年不变，为有限年） 公式 2 对公式2的和分别求偏导可得： 公式 3 根据误差传播定律可知，PV的中误差也与a和r的中误差呈现一定的函数关系，该函数关系的表达式为： 公式 4 式中，mpv、ma、mr分别为PV、a、r的误差。 为了更直观反映当两个自变量a和r存在误差时对PV产生的传导效果，我们通过实例说明。设有下列真实数据：某商业性房地产年纯收益a＝100万元，资本化率为10%，年期n＝40年；通过公式2计算PV＝978万元。根据公式4可以算得a和r存在不同的中误差对PV的影响。 表1 a、r偏差对房地产价格的影响 单位：万元 mPV mr ma 1% 2% 3% 1万元 90 180 269 2万元 92 181 270 3万元 94 182 271 上表是a和r存在的偏差对PV产生的综合影响，比较可以看出PV对a、r各自的敏感性程度是不同的。r本身绝对值较小，当r发生微小偏差从1—3%时，最低可引起PV发生90—269万元的偏差，变化幅度为179万元，偏差幅度占真实值比例为18%；r本身绝对值较大，当a发生1—3万元偏差时，最高可引起PV发生269—271万元的偏差，变化幅度仅为2万元，偏差幅度比例为0.2%。 上述a与r发生的偏差水平在实践中是比较常见的，但是相比之下r导致的PV偏差后果却是不可容忍的。由此可见，r是影响收益还原法评估准确性的关键敏感性因子，含有的微小偏差导致的PV巨大偏差将直接影响评估的可靠性和信赖程度。因此，在确定资本化率时，我们应该采取更加