2014年上海迪斯尼板块房地产专题研究报告.docVIP

上海迪斯尼板块房地产专题研究报告 上海一部 2009年12月18日 目录 一、问题提出 3 （一）研究背景 3 （二）项目概况 5 （三）研究目的与思路 7 二、国内外相关研究 7 （一）旅游业与房地产的关系 7 （二）旅游房地产 9 （三）相关案例分析 10 1、香港迪斯尼 10 2、2010年中国上海世博会 13 3、上海浦东金桥开发板块 14 三、上海迪斯尼板块分析 15 （一）区域特征 15 （二）市场调研 18 1、土地市场 19 2、一手房市场 20 3、二手房市场 25 （三）对板块房地产的影响 26 （四）对整个上海房地产的影响 30 （五）关联企业 31 四、 未来预测及建议 38 上海迪斯尼板块房地产专题研究 一、问题提出 （一）研究背景 2009年11月26日，《关于加快发展旅游业的意见》获得国务院通过。对于旅游产业的重视首次上升到中央战略级别，也引起了相关产业的广泛关注。国家有意把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业，对国家产业结构调整和包括旅游在内的整个大消费崛起有相当的导向作用，将首先体现在旅游经济板块，并令酒店、交通运输、消费等产业相继收益。 旅游业迅猛发展的一个重要原因是旅游业的产业关联、牵动能力相当强，它能广泛带动第三产业其它部门的发展，进而带动建筑业、工业、农业等第一、二产业的发展。同样，房地产业也强烈受其牵动。大批房地产建设项目本身就是旅游观光和度假用的，如宾馆、酒店、度假村、别墅、招待所、娱乐设施等。一些房地产建设项目则是直接或间接为旅游服务的，如超级商场、会议中心、体育训练中心等。此外，区域旅游业发展所推动的区域经济繁荣，提升了区域房地产价值，也促进了区域房地产的发展。 未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，以服务旅游业为主导功能或以旅游业带动的旅游房地产开发，在房地产开发市场中，正起着日益重要的作用。 2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布,上海迪斯尼（迪士尼）项目申请报告已获国家有关部门核准，迪斯尼终于落户上海，至此围绕整整十年的上海建设迪斯尼的争论尘埃落定了。上海迪斯尼乐园将是全球第6个、中国第2个迪斯尼乐园,它将不仅拥有与全球迪士尼旅游目的地度假区一致的设施，还将具备中国本土的神奇特色。 作为一个全球首屈一指的旅游文化品牌，迪斯尼最吸引上海的是它特有的产业链，有业界预测，上海迪斯尼项目将为上海带来上万亿的GDP总值。相关数据显示，2007年东京迪斯尼乐园游客量是2542万人次，2008年巴黎迪斯尼乐园游客人数是1530万人次,中国香港迪斯尼的平均客流也达到每年450万次。从消费效应看，上海迪斯尼项目建成后预计游客达 1000 万级规模，每年至少为上海带来新增游客 300-500 万人次，内地80％以上客流将被吸引至上海，甚至包括大量亚洲旅游资源,可能还会分流香港旅游资源，这样规模的客源将为上海相关现代服务业带来新的发展机遇,提高上海的国际知名度和综合竞争力。 表1 世界已建成的各地迪斯尼经济数据 （二）项目概况 上海迪斯尼位于上海市浦东新区东南方向的川沙新城。该建设项目分为三期，实行滚动开发。首期开发面积约4平方公里，将以占地约１平方公里的主题乐园区为主要核心区，投资规模约250亿元人民币，计划用５年至６年时间完成。二期和三期开发面积约为4平方公里和3平方公里，涉及到原浦东和南汇两区，呈梯形状，具体的投资规划还未正式发布。 图1 川沙新镇区位图 今年8月底，上海市政府下发了批文，批准迪斯尼规划用地的征用。9月份，上海国土资源网就悄然挂出了迪斯尼项目的一期征地公告，浦东新区就是迪斯尼的落户之地，征地面积超过6000亩。浦东新区川沙新镇官员透露，拆迁范围已经确定，拆迁日期约明年6月开始。日前在上海市规划和国土资源网的征地公告上，被外界称为“迪斯尼地块”的布宜诺项目征地范围笼统地写道：该地块“西至A2高速公路，北至A1高速公路，南至布宜诺项目02建设单元(即项目二三建设用地) ”。据悉，A1、A2高速、南六公路以及周祝公路所围起地块的村民已经都接到了口头征地通知。按照上海市通常的拆迁流程，从正式通知拆迁开始，经过评估、补偿、搬迁，直到最终拆屋平地，开工打桩，一般确是至少要半年时间，也就是说预计2010年6月份该区域将正式开始“敲掉房子”。 上海“迪斯尼板块”通常是指迪斯尼所落户的川沙区域及受其直接辐射的区域，迪斯尼概念最先影响的就是迪斯尼板块的房地产市场，其中影响最大的是拥有较多土地资源的当地园区地产公司，以及具有国资委整合背景的区域龙头公司。上海房地产市场将受惠于世博会及迪斯尼基础建设带来的区域配套设施、交通条件等的改善，以及建成后客流增长对于城市商业、实体经济发展的推动。上海迪斯尼，对房产开发商来说，无疑是一个非常大的利好消息，餐