郑州寺坡、六里屯项目商业计划书.docVIP

郑州昇阳房地产开发有限公司 2011-02-12 （商业机密） 郑州寺坡、六里屯项目可行分析 一、公司基本情况 郑州昇阳房地产开发有限公司是2009年10月在郑州工商行政管理局注册成立的，公司的注册号是410100000031746，注册地址为郑州市金水区黄河路76号附16号，注册资金1001万圆整，经营范围普通房地产开发与经营（凭资质证经营）。 二、项目介绍 1、市场环境 郑州房价目前在全国省会城市排名处于倒数的位置，郑州因而被评最具投资价值地区2010年郑州的房价，轻松冲过000元大关，直逼6000元大关。国家将会进一步加大对房产价格的宏观调控力度，使房地产行业的发展处于不冷不热的状态。过冷或者过热，对经济都会有不利影响。郑州是全国交通、地理、商业的中心城市，基础价值优越，近两年郑东新区的崛起和“郑开一体化”的建设，将使郑州的房地产行业在今后更具投资价值。 2.1交通便利 地铁3号线 起于新郑州大学，止于加州工业园区，途经科学大道、瑞达路、梧桐街、东风路、南阳路、铭功路、东西大街、郑汴路、龙子湖纵贯三路。长度40.78公里，站点数量31个，换乘车站8个，平均站点间距1.36公里。(三号线2014年修建，2018完工) 快速公交首期工程沿二环路布设，“一主八支”的组合线网。包括桐柏路、农业路、未来路和航海路，全长约30公里。 2.2配套设施完善 项目周边共有实力强大医疗机构13家。其中市级医疗单位5家，如市妇幼保健院、二附院、第五人民医院等。 知名本科院校、高中专院校、高中、初中、小学、幼儿园等完善的教育配套有27所，如实验小学、中学、七中、九中、郑州大学工业学院等等整个教育体系完善，人文气息浓厚。 各种大中型规模、商超、商场、专业市场、便利店、围绕，如北京华联、欧凯龙家具馆、全日鲜等等，生活、购物轻松便捷。 2.3未来政府规划 郑州22条主干道红线拓宽至少5米 为满足城市长远发展的交通需求，及时对城市建设用地及新建建筑等规划项目进行控制，我市将对一批主次干道及支路的道路红线（道路用地的边界线）进行拓宽。 09年11月22日，有关部门公示首批中心城区红线规划调整的道路名单，共涉及22条主干道、6条次干道和6条支路，同时，还有24条支路红线拓宽后将升级为城市次干道。 22条主干道分别是金水路（南阳路—中州大道）、沙口路（滨河路—北三环）、农业西路（西三环—桐柏北路）、农业路（南阳路—中州大道）、黄河路（沙口路—中州大道）…这些道路红线最少的拓宽5米，最多的将拓宽15米左右。此次道路红线调整后，沿街建筑可与道路红线重合，也可退于道路红线之后，但绝不许超越道路红线，在红线内不允许建任何永久性建筑。 3、项目SWOT分析 优势(S) 交通网络发达；公交线路发达；方便出行； 地块周边集餐饮、娱乐、医疗、文教等生活配套一应俱全； 本地块占地规模较大，会在区域楼市产生较大的反响，聚焦周边居民的视线。 劣势(W) 临主干道一侧面宽较窄，临街商业价值不够凸显； 本地块处于缓坡上，即西北高，东南低，给规划带来一定难度；遇到大雨天，卫生路口与黄河路口由于缓坡因素会造成路面严重积水； 周边面貌相对陈旧；城中村和老式单元楼密集； 机会(O) 周边在售个案多已进入尾盘； 区域面貌相对陈旧给后期开发留出更大空间，升值潜力。 地块周边是个典型的老居住区，集中大量新老城市人口，是未来客源最好的保证； 周边的市场，如黄河食品城，黄河批发市场，黄河路服装市场，建材市场，水果批发市场等，其中的从业人员，也是本案客源的有力保证； 风险(T) 楼市在10年的异常火爆，（商品房销量直逼1000万㎡的大关），且价格不断被拉高，这种运行的惯性进一步攀升提高置业者购房门槛； 2010年商品房投放量小于销售量的局面，必然会使2011年新的投放量会加速入市。 三、市场营销分析 1、区域个案分析（以下数据为2010年初数据，至2011年2月周边均为8000元/m2以上） 2、投放量与去化量分析（2009年——2010年12月） 案名 投放（套） 去化（套） 去化率 新都汇 1355 1349 100% 绿城都市花园 384 384 100% 鑫苑.景园 630 630 100% 香港城二期 891 891 100% 香港城（三期） 254 100 39% 家天下 1492 1234 83% 城中央 327 280 86% 金阳光居易 942 939 100% 金峰.金岸国际 660 579 88% 雅美佳 314 312 99% 瑞隆城一期 459 451 98% 瑞隆城二期 480 473 99% 金沙国际二期 828 787 95% 金沙国际三期 629 453 72% 华林都市家园 262 262 100% 合计