磐石新城(房地产)投资项目建议书.doc

第一章、　项目概况 1.1、项目建设单位 菏泽万象房地产开发有限公司。 1.2、项目建设地块 磐石新城项目位于菏泽市曹县磐石街道，东到青岛路，南临赣江路，西接清河路，北靠湘江路。 1.3、项目建设规模 磐石新城项目工程总建设用地面积为911442平方米（折合1367亩）。总建筑面积为2496002平方米。项目清河路到东顺河是665485平方米商业、东顺河到东侧地块内的规划路是968185平方米，青岛路到西侧规划路的安置区是862332平方米，安置区西侧规划路与赣江路交汇处是农贸市场、水果和蔬菜批发市场。 1.4、项目主要经济技术指标 规划总用地面积： 879599.9㎡ 西块用地面积： 279939.1㎡ 百货建筑面积： 80000㎡ 定制商业建筑面积：90000㎡ 小商业建筑面积：230000㎡ 办公建筑面积：40000㎡ 酒店建筑面积：15000㎡ 公寓建筑面积：40000㎡ 地下建筑面积：170485㎡ 建筑密度： 49％ 容积率： 1.8 绿地率： 19％ 机动车停车位： 4950辆 中心块用地面积：343151.1㎡ 高层住宅建筑面积: 417240㎡ 多层住宅建筑面积: 243945㎡ 叠加别墅建筑面积: 21280㎡ 独幢别墅建筑面积: 3000㎡ 商业建筑面积: 90000㎡ 会所建筑面积: 6000㎡ 幼儿园建筑面积: 1500㎡ 地下建筑面积: 185220㎡ 建筑密度： 23％ 容积率： 2.3 绿地率： 36％ 机动车停车位： 5652辆 东地块用地面积：256509.7㎡ 高层住宅建筑面积： 439470㎡ 多层住宅建筑面积： 120960㎡ 商业建筑面积： 75000㎡ 市场建筑面积： 30000㎡ 超市建筑面积： 10000㎡ 幼儿园建筑面积： 1500㎡ 地下建筑面积： 185402㎡ 建筑密度： 23％ 容积率： 2.6 绿地率： 36％ 机动车停车位： 5657辆 1.5、项目方案图纸 第二章、　项目建设的必要性 2.1、项目地块现状 项目地块为磐石街道用地，电厂、自留地、自然村宅基地和市场。现状为一些废弃的热电厂用房、市场、商业设施和单层民居。 2.2、项目地块周边环境 项目地块周边都相继开发建设了现代化的城市建筑群和公园，形成了曹县新的城市中心。东侧相邻已建有县立医院、中国移动和公路局；南侧相邻东顺河公园、历史公园、磐石小学、妇幼保健院；西侧相邻为建设局、规划局家属院、检察院家属院、月河康城小区；北侧相即将建设的金域化府、翡翠城和建设中的鲁西南建材家具五金城。 2.3、项目地块区域前景 曹县城市建设日新月异，按照荷泽市委、市政府提出的曹县要加快融入中心城市的要求，实施城市建设和改造的步伐。该项目地块为曹县城区的中心区域，随着市政府的北迁，北侧有省级的曹县青岛经济开发区，中国林学会授予的中国杨木之乡、中国桐木之乡；中国芦笋之乡。地理位置优越，可发展形成曹县市区商业、文化、娱乐和居住中心。 为贯彻政府的城市建设战略布局，配合城市建设的实施，本项目建设进一步体现城市建设使生活更美好，进一步美化城市环境，有必要尽快落实项目建设，使其符合曹县发展的需要。 第三章、市场分析和产品定位 房地产业作为国民经济诸多产业之一，不可能脱离国民经济整体发展状况而独立运行。通过对曹县地理位置、基础设施、综合经济实力、城市规划发展、近年来房地产开发等方面的调查和动态分析，了解该区位价值、城市的综合经济发展潜力、区位整体规划发展、城市房地产发展现状及走势等，进而判断该城市的房地产开发与投资的发展前景，为项目的投资开发与定位提供参考依据。 3.1、市场分析 曹县夏朝前属东夷之地，境内有许多大汶口、龙山、岳石文化遗迹，为尧舜禹活动之地，商王在此立国建都，春秋战国之世诸侯争霸会盟多在次地，有“天下之中”之誉，刘邦项羽合力征秦创业于此。政治昌盛、经济发达、文化灿烂、名人荟萃，历史人文资源极为丰富。 曹县是我国优质芦笋主产地和加工出口基地。目前，曹县芦笋种植面积达20万亩，年产优质芦笋18万吨，占全国芦笋种植面积的六分之一。芦笋主要品种有Uc800、Uc157、芦笋王子、冠军、硕丰等。其优质芦笋实行无公害、标准化种植，已获得国家绿色认证，2003年12月8日被中国优质农产品开发服务协会命名为“中国芦笋之