产品策划分析报告.pptVIP

3#1地块 酒店式公寓：30000平方米 单套面积：30-50平方米 装修标准：精装修、地暖、温泉接入 配套商业：10000平方米 温泉养生会所、养生餐饮、温泉浴场、KTV等一系列的配套服务设施 酒店式公寓：现金流产品 高层：盈利产品（保留） 3#2地块 高层加高至30层，增加花园洋房物业面积。 花园洋房与高层自然区隔，为分期交房创造条件 洋房：现金流产品 高层：盈利产品（保留） * 2#地块盈亏平衡点分析 产品整体盈利能力有较大提高； 方案1更为均衡，后期产品价值潜力更大。 方案2则更易达到盈亏平衡点。 26892000011760 162240000 249604200 方案2 26808000014280 111540000 171607800 方案1 　 5500 高层 6500 洋房 10000 别墅 　 中低容积率 小盘 独特自然资源 高端规划优势 低配套依赖度产品市场风险小 “低+高”产品组合 客层定位——选择性； 产品形态——创新性； 产品内涵—同质性； 项目属性 高端产品 高端产品 产品策划原则 产品内涵的同质性：高端产品 产品形态的差别性：创新产品 生活配套的依赖性：低依赖度产品 高端产品+独特资源 充分发挥资源优势 只为一个阶层打造 填补市场空白 发掘产品价值潜力 规避当前配套劣势 1+12 顺应市场发展 产品组合分析 产品组合 整盘品质 单方土地利润率 低市场风险 基本研究思路 从静态盈利能力选择产品组合 从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益 （简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析） 从以上的分析可以看出： 从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度 +高密度”的构筑 策略 在低密度物业形态中独立别墅 的 盈利能力 最高 高密度物业形态中高层的 盈利能力最高 单方土地贡献率 　 镇江市场各物业形态盈利能力静态分析 低密度之间比较 物业形态 容积率 售价 土地单方收入 建造成本 土地单方成本 土地单方收益 独立别墅 0.35 15000 5250 2000 700 4550 双拼别墅 0.55 8500 4675 2000 1100 3575 联排别墅 0.7 6500 4550 2000 1400 3150 　 高密度之间比较 花园洋房 1 5200 5200 2000 2000 3200 多层 1.4 4200 5880 2000 2800 3080 小高层 1.8 4500 8100 2000 3600 4500 高层 2.5 4500 11250 2500 6250 5000 从静态盈利能力选择产品组合 从目前的市场售价情况我们来建立一个简单的模型来分析各物业形态所能产生的收益 （简化模型，只考虑售价及建筑成本，未考虑其他随物业类型而改变的要素。在策划工作正式展开时聚浪会进行详尽的分析） 从以上的分析可以看出： 从总体价值最大化的角度考虑，必需采用“低密度 +高密度”的构筑 策略 在低密度物业形态中独立别墅 的 盈利能力 最高 高密度物业形态中高层的 盈利能力最高 单方土地贡献率 　 镇江市场各物业形态盈利能力静态分析 低密度之间比较 物业形态 容积率 售价 土地单方收入 建造成本 土地单方成本 土地单方收益 独立别墅 0.35 14000 4900 2000 700 4200 双拼别墅 0.55 7500 4125 2000 1100 3025 联排别墅 0.7 5500 3850 2000 1400 2450 　 高密度之间比较 花园洋房 1 4700 4700 2000 2000 2700 多层 1.4 4200 5880 2000 2800 3080 小高层 1.8 4500 8100 2000 3600 4500 高层 2.5 4500 11250 2500 6250 5000 低密度部分打造 90墅研判 经济条件 市场条件 客源条件 土地成本高，单位土地成本大高于单位建造成本，偷容积率有现实意义。 普通正常联排存在巨大价差，价格杠杆作用生效。 普通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。 100 150 80 镇江 300 600 300 上海 90墅 普通联排 市中心公寓 　 普通联排客户与市中心公寓客户之间存在中间层客户。 镇江市场90墅产品开发及销售条件缺乏市场支撑及客源支撑。 VS 90墅，搭建后 南山浅水湾小联排 0 14 0 24 2010/10/25 0 78 蓝山花园 可售 联排 可售 叠加 发布日期 可售套数 总套数 楼　盘 2009/7/30 0 4 魅力之城五街