如何判断商业项目的价值讲课提纲-kttuan.docVIP

《如何判断商业项目的价值》讲课提纲 第一部分：商业项目（城市综合体）成功开发的基础 1、商业项目（城市综合体）选地立项的开发要思考哪些问题？ 地块的条件（地块规划指标的限定） 政府的规划（综合体项目需要报规审核通过） 开发商的意愿（多做回现产品，实现开发销售利益最大化） 市场的接受度（投资市场、经营市场的认同可度） …… 2、对商业项目（城市综合体）选地立项开发的提示： 谨慎的拍地拿地（准确判断地块的商业价值） 科学的开发流程 准确的市场定位 3、商业项目地块利用价值最大化的案例介绍： 综合体项目的定性决定它的开发量 案例一：上海城开南方商务区项目案例 提示：项目定性从社区商业升级至区级商业，定性决定定量。 项目地块指标决定项目的产品组合 案例二：南京新街口国信项目案例 提示：通过市调、定位建议开发商将建筑密度指标调高。 项目开发模式决定项目的产品配置 案例三：山东济南英雄山路项目案例 提示：明确开发模式，产品组合才能满足开发商的开发要求。 项目建筑规划使地块利用价值最大化 案例四：天津天碱项目案例 提示：从商业规律出发，建议调整建筑形态设计规划。 项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格 案例五：上海城开南方商务区项目案例 提示：通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据。 4、商业地产建筑形态设计中的常见问题 第一：先搞建设后做定位 第二：用住宅思路做商业 第三：主次入口与交通错位 第四：物业功能与定位功能脱节 第五：商圈能级判断错误 第六：缺乏专业商业设计概念 案例：成都熊猫城（建筑设计、定位均失败）： 结论：商业项目（城市综合体）成功开发营运必须做对项目的开发流程！ 5、国内外商业项目（城市综合体）的商业建筑（设计理念）介绍 商业建筑体设计的商业元素 商业综合体的城市功能融合 商业建筑体设计的景观环境 商场的人性化建筑细节设计 第二部分：商业地产项目开发的基础知识 （一）商业地产的基本概念 1、商业地产的概念 2、商业地产的性质与分类 （二）商业地产项目的开发价值构成 1、住宅地产与商业地产价值的三大差异点 2、商业地产的价值构成 3、商业地产的利润构成 4、商业价值的存在方式 5、衡量商业地产价值的标准 （三）商业地产的开发模式 1、国内商业地产的主流开发模式的解析 2、商业地产项目的两种开发模式的价值链解析 3、商业地产开发的关键要素 第一：确定开发模式（明确开发资金来源） 第二：算好经济收益帐（决定租售比例） 第三：设定产品类型（根据资金平衡调整产品结构比例） 第四：嫁接商业资源 提示：不要轻易介入商业地产项目开发的领域，影响商业地产开发的因素太多！ 总结： 1、根据开发模式正确选择开发产品 2、做好产品组合测算，平衡资金链 （四）商业地产开发的主流产品 1、商业地产的主流产品介绍 2、城市综合体的作用及产品组合关系 3、城市综合体的发展趋势 案例一：综合体商业案例——万达广场 案例二：综合体商业案例——大悦城 （五）商业地产的科学开发流程 1、开发流程 国外商业地产项目的开发流程 国内商业地产项目的开发流程 造成国内外开发流程不同的原因 2、适合国情的商业地产项目的开发流程建议 3、产权开发模式留下的遗憾案例解析 案例一：南京中国女人街 案例二：厦门明发广场 案例三：青岛宝龙广场 （六）影响商业地产价值的因素 第一：地理位置 第二：交通条件 第三：区域经济 第四：商业市场容量 第五：市场定位、经营业态业种组合 第六：建筑形态 总结： 1、懂得商业地产的价值构成 物业价值 + 经营价值 商业经营的无形价值才是商业房地产的根本价值 2、认识影响商业地产项目开发的因素 地段、交通、区域经济、市场容量、定位、建筑型态 3、做对商业地产项目开发流程 定位招商前置VS建筑设计建造后置 第三部分：如何判断商业地产项目的价值 （一）商业地产项目的价值判断内容与方法 判断内容 区位价值 交通价值 商业价值 资源价值 判断方法 （1）判断项目地理位置的区位价值 项目所在城市的基本概况介绍 对城市区位认知（项目所在城市等级） 项目在城市区域中的位置 项目在城市规划中的地位 观点：不同等级的城市，决定不同的商业能级！ 城市等级越高（经济发达地区）的市级商圈区位价值越高。 （2）判断项目内外商业交通的交通价值 宏观交通 项目城市交通规划 微观交通（地块四至道路等级） 外部交通（道路等级，主次入口设置） 内部交通（主动线清晰，平面图） 垂直交通（双首层、三首层，加长电梯直达） 观点：公共交通枢纽站及地铁上盖商业的交通价值最高！ （3）判断项目的商业竞争环境所形成的商圈价值 城市商圈总体规划 本项目与城市商圈关系 观点：市级商圈范围内的项目商业价值最高！ 市级商业辐射力最强——可达全市（根据城市人口