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贸易开放、FDI 与房地产业发展 ——基于中国经验的实证分析 内容摘要：贸易开放和FDI 为我国房地产业带来了新契机，但也对我国房地产业的健康、稳 定发展带来严峻挑战。本文基于 1999-2010 年中国省际面板数据，构建动态面板模型及运用两步 系统GMM 方法对贸易开放、FDI 与房地产业发展进行实证分析，并在此基础上运用门槛面板模 型对房地产业FDI 的非线性转化特征作进一步进行验证。结果发现，贸易开放、房地产业FDI 对 中国房地产发展的影响效应显著为负，随着贸易开放水平的提升及房地产业FDI 规模不断扩大， 其对缓解房地产业资金短缺、促进科技进步、推动房地产业发展的作用已基本消失。且当房地产 业FDI 跨越第一个门槛值时，其波动性、不稳定性就会显现，负向效应逐步增强，势必对房地产 的健康发展造成冲击，引发新的系统风险。 关键字：贸易开放 FDI 房地产业发展 动态面板模型 门槛面板模型 中图分类号：F120.4 文献标识码：A 文章编号：1005-1309(2013)05-0027-010 一、引言 改革开放以来，我国贸易开放水平不断提高，FDI(外商直接投资)规模不断增大。1978 年我国 进出口总额为355 亿元，到2010 年达到201722.1 亿元，增长了568.2 倍，年均增幅达21.92% 。 进出口总额占GDP 的比重从1978 年的9.74%，上升到2010 年的50.24%，增长了40 多个百分点 ①，对外贸易依存度显著提升。同时，伴随着贸易开放水平的提高，我国也成为吸引 FDI 的强大 “磁场”。1983 年我国FDI 总额为22.6 亿美元，到2010 年达到1088.21 亿美元，增长了48.15 倍， 年均增幅达15.43%。房地产业作为国民经济发展的重要产业，在开放经济条件下亦迎来了新的发 展契机，调动了外商投资的热情。1997 年我国房地产业实际利用外资总额为62.22 亿美元，到2010 年达到239.86 亿美元，上升了3.85 倍，年均增长 10.93%。房地产外商直接投资额占FDI 的比重 也由 1997 年的9.66%上升到2010 年的22.04%②。房地产业FDI 的快速增长对于缓解房地产开发 企业资金短缺、提升要素配置效率、推动房地产业技术进步以及先进管理经验的引进都发挥了不 可替代的作用，促进了中国房地产业的持续、快速发展。 然而，“次贷”危机爆发后以房地产业为代表的服务业吸引FDI 规模骤然增加，明显超出了 经济正常增长所解释的范围，资金的稳定性十分值得怀疑(蔡浩仪和韩会师，2012) 。而现阶段我 本文写作得到国家软科学基金项目（2007GXS3D094 ）与中央高校基本科研基金（SWU1209457 ）的支持，在此 表示感谢。 作者简介：姜松(1986-) ，男，江苏连云港人，西南大学经济管理学院博士研究生，电子邮箱：jiangsong876@126.com ， 联系电话通信地址：重庆市北碚区天生路1 号西南大学经济管理学院，邮编：400716 ；王钊（1957- ）， 男，四川叙永人，西南大学经济管理学院院长，教授，博士，博士生导师； ① 1978-2010 年我国进出口总额(按人民币计价)数据来自中宏教研支持系统（MCDB ）数据库，年均增长率根据此 数据计算得到。下文中的FDI 数据也来源此数据库，不再赘述。 ② 1997-2006 年房地产FDI 数据来自国泰安数据服务中心CSMAR 数据库，2007-2010 年数据来自《中国统计年鉴》 （2008-2011 ） 1 国房地产业正处于结构转型、战略升级的重要时期，大量的FDI 涌入，一方面会引发新的系统风 险，加剧房地产业的波动性，削弱其利益分配功能，造成社会财富外流，形成“马太效应”，引发 社会矛盾与冲突。另一方面，还会使整体产业结构失衡、发展模式扭曲。那么，在开放经济条件 下，外贸开放水平不断提升、FDI 大规模涌入究竟对中国房地产业发展产生了怎样的影响？回答 这个问题不仅可以清晰贸易开放、FDI 对中国房地产业稳定发展的认知、甄别利弊，而且可以针