南京市国际服务外包产业基地地块投资建议报告书.doc

南京市国际服务外包产业基地地块 投资建议书 市场拓展部 2008年1月 目 录 总论 1 第一部分 南京市概述 2 1.1 南京概况 2 1.2 主城功能布局特征 2 第二部分 房地产市场概况 2 2.1 房地产投资情况 2 2.2 商品房供销情况 3 2.3 二手房交易情况 3 2.4 土地市场情况 3 2.5 房价走势分析 3 2.6 南京写字楼及商业简析 4 2.7 市场发展前景预测 4 第三部分 项目概况 4 3.1 项目区位 4 3.2 项目规划指标 5 3.3 土地现状 5 3.4 出让条件 6 3.5 项目风险分析 6 第四部分 区域市场分析 7 4.1 河西板块概述 7 4.2 南京国际服务外包产业园介绍 9 4.3 区域住宅市场分析 9 4.4 区域写字楼及商业市场分析 10 第五部分 项目SWOT分析及开发计划 11 5.1 SWOT分析 11 5.2 项目开发计划 12 5.3 项目销售计划 13 5.4 售价预测 13 5.5 销售收入预测 14 第六部分 项目投资测算 15 6.1 项目总投资预测 15 6.2 投资计划与资金筹措表 16 6.3 资金来源与运用表 18 6.4 自有资金现金流量表 19 6.5 全部投资现金流量表 20 6.6 评价汇总表 21 总论 南京市国际服务外包产业基地地块位于鼓楼区、河西板块，毗邻奥体中心、CBD中央商务区、绿博园、滨江风光带，距市中心新街口5公里，距禄口国际机场40公里、距火车站9公里。集老城区的便利、新城区发展潜力、江岸的景观环境于一体，地理位置优越。 最近两年来，南京房价上涨较快，供求两旺。07年全年南京楼市的供需比为，处于供不应求。 第一部分 南京市概述 1.1 南京概况 南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽是全国四大科研教育中心城市之一，全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。被国家9个部委列为中国投资硬环境四十优城市之一。南京市现辖13个区、县。其中城区6个、郊区5个、县2个。全市共有74个街道办事处、51个镇、857个社区居委会、832个村委会。未来南京城市发展目标是：（）充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市）富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城）人居环境优良的城市——人与自然和谐共生的城市1.2 主城功能布局特征主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。西片是主城的重要新区，商务、体育、文化等功能为主新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲游览功能。房地产投资情况 根据统计部门数据，1-11月，全市全社会固定资产投资完成1697.5亿元；实现房地产开发投资406.5亿元。市商品住宅施工面积2699.0万m2；新开工面积840.3万m2；竣工面积310.3万m2。 2商品房供销情况，市商品房上市1053.7万m2（不含经济适用住房），其中商品住宅上市925.4万m2。同期，实现商品房合同销售1175.5万m2；其中，商品住宅销售94600套，面积1047.6万m2。，90m2以下商品住宅（含经济适用住房）上市量、销售量分别为532.5万m2、542.2万m2，所占全市商品住宅上市、销售份额分别为43.0%、39.9%。全市经济适用房共建成187万m2，其中江南八区建成151万m2，三区建成36万m2。 2二手房交易情况 ，全市二手房交易面积439.8万m2。其中二手住宅交易47336套、面积386.1万m2、均价5698元/m2。 2土地市场情况 土地成交138块，总出让面积966.4万m2，同比分别增长81.6%、70.3%。其中溢价超过50%的共50块、428.2万m2，占总出让面积的44.3% 从上图可以看出，南京房价在5月份的上涨幅度达到最高点，随后南京市出台了一房一价，售价需经物价局审核后只准降不准升的政府定价政策后，涨幅开始回落，全年房价涨幅较平稳，基本上维持在5%-7.5%左右的涨幅上。 而本地块所在的河西板块在07年房价涨幅较大，部分楼盘从年初的均价6600元/平方米左右涨到年尾的10600元/平方米左右。 2.6 南京写字楼及商业简析 目前南京的写字楼市场有升温迹象；07年前11个月写字楼成交量约为31万平米，超过了06年全年28.58万平米的销售量。目前南京写字楼主要分布在新街口、大行宫、山西路、珠江路、鼓楼和新起的奥体板块。 商业总待售量过大；2006年南京新增商业待售量为46万平方米，2007年新增待售量为4